第廿二章 住房与城镇规划（2/2）
《自由秩序原理-英-F·A·哈耶克》作者：自由秩序原理-英-F·A·哈耶克 2017-04-13 10:46
。的确，在大多数城市中，贫民区的部分人口是由那些只具有城市生活经验的老城居民构成的：这些人如果去农村生活，可能更无力维续生计。但是，更为棘手且尖锐的问题却是由大批大批地从较贫困的农村地区涌入城市的贫民所带来的。对于这些人来说，城市中陈旧且失修的建筑中的廉价住房，为他们在通向更富裕境地的阶梯上提供了一个立足点。尽管他们必须在拥挤且肮脏的环境中居住，但他们仍然认为迁入城市对他们有利。因此之故，政府所采取的那种以同样较低的价格为迁入城市的人提供相对较好的住房的措施，无疑会吸引更多的人涌入城市。对于这样一个问题，一般也只有两种解决办法：一是让经济制约因素起作用，另一是直接控制人口的涌入；而信奉自由的人士，将会认为前一种解决办法负面较少。
住房问题并不是一个能够单独加以解决的独立问题，相反它是一般贫困问题的一个部分，而且也只有通过收入的普遍提高方能逐步解决。然而，如果我们为人们提供补贴以使他们从其生产能力高于其生活费用的地区迁至其生产能力低于其生活费用的地区，如果我们阻止那些相信通过迁入城市便能以较差的居住条件为代价（尽管在我们看来这样的居住条件太过悲惨）而改善其生活前途的人迁入城市，那么这个问题仍将得不到解决。
我们需要指出的是，许多其他市政措施的原初目的尽管也在于满足一定人口的需要，但是这些措施的结果在事实上却趋于推进大城市以超出其所能适当承受的经济压力的方式进行发展；然而，囿于本书的篇幅，我们不可能在这里对所有这类市政措施进行探讨。大多数关于公用事业率（public
utility rates）的政策，其直接目的都在于通过提供低于成本的服务来缓解城市的拥挤程度，并促进城市郊区或边沿区的发展，但是从长远的眼光来看，这类政策只能使事情变得更糟。上文对当今英国住房政策的讨论，也同样适用于大多数其他国家的情况，“我们在不知不觉中已为这样一种做法所困扰并深深地陷于其中，这种做法就是用从全国人民那里征集到的税收，从财政上支撑并维持那种过度发展且过度集中的城市结构；而就大城市仍在继续发展而言，我们实际上是在用财政手段延续一种在本质上不经济的发展”。
５．在城市繁忙的生活和频仍的交往中，价格机制（price
mechanism）并不能够充分地反映地产所有者的行动所可能导致的对其他人的益处或害处；这个事实提出了与上述问题不尽相同的另一组问题。与动产（mobile
property）所具有的一般情况——使用动产所产生的利益或危害通常只发生在控制该动产的人身上——不同，对一块土地的使用则常常会影响到相邻土地的用途。在城市生活条件下，这种情况不仅适用于私人地产所有者的行动，甚至更适用于公共土地的使用，例如那些被用来建造对城市生活而言至关重要的街道和公共娱乐场所的土地。为了使市场能够促成个别努力间的有效协调及合作，无论是个人所有者，还是控制公有地产的权力当局，都应当被置于某种地位，至少使他们考虑到他们的行动对其他地产所会产生的那些较为严重的影响。只有当个人的地产价值和城市当局的地产价值反映了他们使用其地产所产生的各种影响的时候，价格机制才会像它本应发挥的作用那样起作用。如果没有特殊的制度安排，则价格机制只能发挥极为有限的作用。此外需要我们注意的是，任何一份地产的价值也将受到邻人使用其地产的方式的影响，甚至更会受到权力当局所提供的服务和所实施的管理规定的影响；除非公私各方的决策都能够考虑到这些影响，否则总收益超过总成本就无甚可能。
尽管价格机制对城市土地的使用来说，只是一项不尽完善的导引机制，但是需要强调的是，如果土地的开发有待私人的创见，如果欲使分散于人人的知识和预见得到有效的运用，那么价格机制仍不失为一项不可或缺的导引机制。人们有充分的理由主张采取一切可行的措施，只要它们能够通过促使土地所有者考虑其决策所可能具有的各种影响而使价格机制得到较为有效的运作。因此，在城市土地使用的领域中，有关规则框架（framework
of rules）——在这种框架中，私产所有者的决策有可能与公众利益保持一致——必须比其他类型的财产所需要的规则框架更详尽，更适合于有关地方的特殊环境。这类“城镇规划”（town
planning），在很大程度上是经由其对市场的影响和经由确立一个地区或邻区之全面开发所必须遵循的一般性条件而得以有效运作的，但是，在这些条件下，这类城镇规划必须允许个别所有者自行决策。可以说，只有这样的城镇规划才能使市场机制变得更为有效，当然，这只是此一方面诸多努力中的一部分。
然而，还有一种极为不同的控制形式，它也以“城镇规划”的名义进行运作。与上述那种城镇规划的控制形式不同，此种控制乃由废除价格机制并以中央指令替代价格机制的欲求所致。事实上，大多数城镇规划，特别是那些由一些根本不知道价格在协调个人活动关系方面具有重要作用的建筑学家和工程师们所执行的城镇规划，都属于此类控制。甚至在城镇规划的目的并不在于将未来的发展都束缚于那种规定了每一块土地之用途的预先设想的计划的情况下，这类城镇规划亦能通过致使市场机制日趋失效的方式而趋于达致这种控制状态。
因此这里的关键问题，并不在于人们是否应当赞成城镇规划，而在于所采纳的措施是补充和有助于市场还是废止了市场机制并以中央指令来替代它。在这个领域，政策所引发的实际问题极为复杂，因此也不可能期求这些问题会得到彻底的解决。一项措施是否具有助益，乃取决于它是否有助于某种可欲的发展，然而，这些发展的细节，却又在很大程度上是不可预知的。
主要的实际困难源于这样一个事实，即大多数城镇规划的措施在增进某些个人地产的价值的同时，却降低了其他一些个人地产的价值。如果城镇规划要成为有助益的措施，那么它们就必须使收益总额超出亏损总额。如果要使损益达致有效的抵消，那么有关计划当局就必须能够承担这样一种责任，即对那些地产价值得到增益的个别所有者课收费用（即使那些课收费用的措施被认为是违背了某些所有者的意志），并对那些地产价值蒙遭损失的地产所有者进行补偿。要达成这个目标，只须授予权力当局以基于公平市场价值（fair
market value）进行征收费用的权力即可，而毋须授予它以专断且不受控制的权力。一般而言，这种解决办法已足以使权力当局既能够获取因其行动所致的地产增值部分，又能够买下那些借口这项措施减损了其地产价值而反对此项措施的人的全部产权。在实践中，权力当局通常无须购买产权，但是由于它有强制购买权（compulsory
purchase）作为后盾，所以它能够与有关所有者经由协商而达成双方同意的支付额或补偿额。只要基于市场价值（market
value）的征收费用权力是政府当局唯一的强制性权力，那么所有的合法利益就都会得到保护。既然在这类情形中，“市场价值”并非一明确无争的数值，而且人们关于何谓“公平市场价值”的问题也可能仁者见仁、智者见智，因而它依然只是一项不尽完善的手段。然而，关键的问题乃在于，这类纠纷最终可以由独立的法院来裁定，而毋需交由制定规划的当局进行自由裁量。
当然这里也存在着种种危险，而这些危险在很大程度上来自于许多规划者所具有的这样一种欲求，即他们根本就不打算对他们所提出的方案的各种成本进行核算，然而这本来应当是一必要的程序。他们常常借口说，如果他们被要求根据市场价值进行补偿，那么他们就必须执行某些改进措施，而执行这种计划的成本太高，实无从落实。然而需要强调指出的是，如果情况真是如此，那就意味着他们提出的这项计划有问题，因此不应当加以执行。最令人怀疑的乃是下述一些论点，即城镇规划者用以证明其根据低于公平市场价值的标准征收土地的做法为正当的那类论点；坦率而言，那些论点通常所依据的乃是这样一种极为荒谬的理由，即他们据此能够降低其规划方案的社会成本（social
costs）。这样一种规划方案，无异于是在说它将不考虑某些成本：规划者之所以能够使其规划看似有利可图，其原因乃是他们已将一些成本强加给了私人，实际上是置这些私人的利益于不顾。
支持城镇规划的论辩中，最有道理的实际上是这样一种论点，即为了实现某些目的，人们有必要创建大于个人所拥有的地产单位之通常规模的规划单位。规划的某些目标，可以通过分割地产权的权项来实现，其分割方式就是让优越权（superior
right）的享有者进行某些决策，亦即让某个代表整个地区或地方的并拥有估算个人次级所有者（subowners）的利益及征缴费用的权力的市政公司进行某些决策。在房地产的开发中，房产开发者经常会对一些个别的小片土地的用途保有某种永久性控制权，我们可以说，这种做法至少对由当局实施此类控制的做法提供了另一种选择性方案。此外，这种论辩还有一个优点，即较大的规划单位只是众多的规划单位之一，从而它在执行其权力的过程中，必定会因与其他类似的单位间的竞争而受到制约。
当然，在某种程度上讲，即使是市政当局之间或者其他的政治附属部门之间的竞争，也会产生类似的制约性影响。然而，城镇规划者们的欲求并不止于此，他们还经常要求对区域范围甚或全国范围做城镇规划。的确，在规划中始终存在着一些只能由较大的单位加以考虑的因素。然而更为真确的是，由于统一规划区域的扩展，有关地方环境的特殊知识就势必不能得到充分有效的利用。全国范围的规划所意指的并不是竞争单位越来越大，而是指竞争将被彻底地根除。这当然不是一种可欲的解决办法。由于这个问题本身就极为复杂，因此就它所导致的种种实际困难而言，目前还很难找到一种尽如人意的解决办法。但是，既然任何其他方法都不能像市场那样，能使分散于个人的有关地产开发前景及其可能性的知识得到充分的利用，那么也就只有市场这种方法——主要通过向私人所有者提供激励因素和基本信息资料的方式起作用，并使私人所有者自由地使用某块特定的土地——可能会产生令人满意的结果。
此外，一些有组织的群体则坚持认为，前述的所有困难都可以通过采纳“单一税”计划（single-tax
plan）而得到解决，这即是说，将全部土地的所有权都让渡给社会公有并且根据市场决定的租金额租赁给私人开发商。这种使土地社会化（socialization
of land）的方案，从其逻辑来看，可能是所有的社会主义规划中最富吸引力且似最合理的方案。如果这种方案所依据的事实性假设（factual
assumptions
）是正确的，这即是说，如果它能够对土地所具有的“永久性和不可毁灭性”这种价值与土地因两类不同的改良投资措施（一为社会共同努力，另一为个别所有者的努力）而产生的价值做出明确的区分，那么人们就有极其充分的理由去支持采纳此种方案。然而，上文论及的几乎所有的困难，都出自于这样一个事实，即我们不可能对上述两种价值做出明确无误的区分。为了提供必要的范围以供私人开发土地之用，那种必需根据一固定的租金额所提供的租约，就必须是一种长期的租约（也必须是可以自由转让的租约），并使其同私有地产权无甚差异，否则私人开发商不敢着手开发此地产；这样，私人地产权方面的各种问题又会随之重新出现。尽管我们常常会希望事情都像单一税方案所假定的那么简单，但是通过认真的思考，我们却发现，这种方案对于我们所关注的问题不可能提供任何解决办法。
６．城镇规划者倾向于将整个经济都置于行政管制下的事例，已在《１９４７年英国城镇和乡村规划法》（The
British Town and Country Planning Act of 1947）所规定的一系列严苛条款中得到了明证。尽管这些条款在几年之后就不得不被废除，但是它们在其他国家仍不乏颂扬者，甚至在美国还一直被作为一应予效仿的范例。这些条款所规定的严苛办法，无异于完全没收城市地产所有者因其土地用途发生重要变化而赚取的全部收益——而且收益也被界定为超出土地用途禁止变更时所具价值的一切增加值，尽管在土地用途不发生变化时，此土地可能毫无价值。然而，对这种没收所有开发收益权所采取的补偿措施，只是使有关地产所有者在供此土地开发之用的一笔款项中享有一股份。
构成此方案基础的乃是这样一种观点，即人们只能根据一种价格自由地买卖土地，而这种价格所依据的假设是任何一块特定的土地的当下用途都不得变更：变更该土地用途所获得的任何收益都要作为准许变更其用途的代价而交给规划当局，而固守该土地用途时其价值的下跌以及导致的一切亏损，却只由该土地所有者自己承担。在一块土地的当下用途已不再能带来任何回报的情况下，“开发费用”（development
charges），一如所谓的征收费用，将因此而等同于该土地在新的用途中所能达致的全部价值。
为实施《１９４７年英国城镇和乡村规划法》所规定的那些条款而专门成立的机构，被赋予了对非农业用地之用途的一切变化的全面控制权，所以该机构事实上被赋予了决定英国土地用途在新工业或新商业开发方面的垄断权，还被赋予了运用此项权力对所有这类用地的开发进行有效控制的绝对权威。这种权力，就其性质而言，乃是一种不受规则限制的权力，而且享有这项权力的中央土地委员会（Central
Land Board）从其成立一开始就明确指出，它不能自己制定一项它必须一贯遵循的加于自身的规则来限制自身。中央土地委员会在执行此项职责一开始所颁布的《实施细则》（Practice
Notes），也以一种直言不讳的方式指出了这一点。这些细则明确规定，“由于特殊缘故，当正常规则不能适用时”，该机构可以保留不遵守其业已颁布的工作规则的权利，以及“随时变更其政策”的权利；它还明确指出，“如果某项一般性工作规则不适用于某一特殊情形”，则它有权将“该项规则视为可变更的规则”。
《１９４７年英国城镇和乡村规划法》的上述特点，在实践中渐渐被认为毫不可行，因而不得不于七年以后在未对任何土地之“开发价值国有化”作任何补偿之前就被废除，这当然不会令人感到惊讶。该项法律被废除以后，留存下来的情形是所有土地的开发须由规划当局批准，然而，规划当局认为，只有当这种开发不违背业已宣布的总体计划时，才可以获得批准。因此，个人所有者再次对如何更好地利用其土地发生了兴趣。只要上述实施《１９４７年英国城镇和乡村规划法》的整个实验过程，在事实上并不是人们普遍持有的观念的逻辑结果，那么我们就可以将其视为一荒谬的历史插曲，亦可视之为对考虑不善的立法蠢行的一次明证。显而易见，任何力图终止市场机制于土地交易领域中的作用并替之以中央指导的努力，都注定会导致某种类似于此的控制制度，亦即那种授予权力当局以完全控制一切开发的权力的制度。但是值得我们注意的是，英国此次注定流产的实验却并未引起人们广泛的关注，其原因比较复杂，但主要是因为在《１９４７年英国城镇和乡村规划法》自被宣布有效的七年中，实施该法所必需的机制并未得到充分运转。这部法律以及实施该法所必需的司法机构太过复杂，除了极少数陷入其间的不幸者以外，根本没有人能够理解其间的实际情况及其可能导致的后果。
７．建筑管理规定（building
regulations）的问题，在许多方面同一般的城镇规划问题相类似。尽管它们并未产生重大的原则性问题，但我仍认为有必要在这里对它们做一简要的探讨。准许对城市中的建筑进行某种管理之所以被认为是完全可欲的，主要有下述两项理由：第一，当下的人都具有这样一种忧虑，即城市建筑物可以说是引起火灾或危害健康的隐患因素，因此有可能对其他人造成侵害；在现代社会的条件下，所谓的“其他人”，包括某一栋建筑物的邻人以及所有使用此建筑物的人：这些人并不是该建筑物的居住者或占用者，而只是该建筑物的占用者的客人或消费者，他们需要有人对他们所进入的建筑做某种安全的保证（或至少是某种能证实安全的保证）。第二，就建筑而言，实施一定的建筑标准，可能是防止建筑者进行诈欺和蒙骗的唯一有效的方式：因为建筑条例（building
codes）所规定的建筑标准，不仅为解释建筑契约提供了可资依凭的根据，也向人们保证了建筑者将在建筑过程中使用人们通常所认为的那种适当的建筑材料和建造技术，除非有关建筑契约对此做了其他的明文规定。
尽管对建筑做此种管理的可欲性已毋需论证，但在其间的少数领域中，政府的管理措施仍存在着被滥用的可能性，或者在事实上已被滥用，并对建筑业的发展施加了有损害的或完全没有道理的限制，因此，政府的管理措施也常常被用来强化地方生产者的准垄断地位（quasi-monopolistic
positions）。每当这种管理超过了最低标准的要求时，特别是当它们倾向于使某种在一特定时空中实施的标准方法成为唯一准许采用的方法时，它们也就变成了可欲的经济发展的严重障碍。据此我们认为，由于政府在建筑管理方面阻止人们尝试新方法，也由于它支持地方对企业和劳工进行垄断，所以政府就应当在许多事例中对建筑的高昂成本承担部分责任，也应当对住房短缺和居住拥挤负主要的责任。当政府的管理措施不仅要求建筑物符合某些条件或检验标准（即“技术规章”）而且还规定应当采用某些特定技术（即“实施规章”）的时候，政府就更应当对上述结果承担责任。特别需要强调指出的是，前一类“技术规章”对自发性开发所设定的限制比“实施规章”要小，因此人们在同时面对这两类规章的时候往往会倾向于选择前者。然而，只需做一简单的分析，我们就能发现，恰恰是“技术规章”更符合我们的原则，因为它们授予了权力当局较少的自由裁量权；而，“实施规章”所授予当局的自由裁量权则是那种不能反对的自由裁量权。在“技术规章”的情形下，某一特定的技术是否符合一项规则所规定的实施标准，可以由独立的专家所确定；如果发生争议，甚至还可以由法院加以裁定。
另一个相当重要且棘手的问题是，应当由地方当局还是应当由中央当局来制定建筑管理规定。事实可能确实如此，即地方性建筑管理规定在地方垄断者的影响下较容易被滥用，而且在其他情况下也较可能对建筑业起阻碍作用。人们或许有较为充分的理由支持经由深思熟虑而确立起来的全国统一的建筑标准或模式，对于这类标准或模式，各地方当局在采纳的时候可以根据地方情形而对这些标准或模式进行在它们看来适当的修正。然而，从一般的意义上讲，如果由地方当局来决定建筑管理规章，那么较之那种通过法律为整个国家或某一大区域而统一制定这些建筑管理规定的做法，地方当局之间的竞争能更为迅速地根除掉那些起阻碍作用且不合理的限制。
８．城镇规划所提出的那些问题，可能会因为与全国范围内的工业选址（the
location of industries）问题相关联，而在将来具有更为重要的意义。这个论题已开始引起规划者越来越多的关注，而且也正是在此一题域中，我们现在经常可以听到这样一种说法，即自由竞争的结果是不合理的，而且也是有害的。
面对那种断言工业实际选址不合理的观点以及那种假定经由中央规划可以对这种状况做出改善的观点，我们必须追问的是其间究竟存在着何种不合理，还须追问的是中央规划在改善这种状况的方面究竟有多大的可能性，以及这种做法本身究竟是否合理？的确，如果人们在过去就能够正确地预见当下的种种发展，那么许多关于工厂选址的决策当然也就会大不相同，而且也正是在这个意义上，如果我们回顾过去所发生的一切，它们确实显得极不明智。然而，这并不意味着，我们可以期望人们根据当时可获致的知识，便能够做出一种不同的决策；而且这也绝不意味着，如果当时的发展为国家当局所控制，其结果就会更令人满意。尽管在这一领域我们必须再一次面对价格机制并非完美无缺的问题（需要指出的是，价格机制的运作的确不能尽如人意，而且也未能考虑到我们期望它考虑的许多事情），但是我们是否据此就能够推断说一个中央规划者能像市场一样成功地引导发展，这实令人感到怀疑。众所周知，市场通过使个人考虑到他们并不直接了解但却为价格所反映的那些因素而在此一方面获得了极为显著的成就。罗希（A.
Losch）先生对这些问题所做的最为著名的批判性考察，足以使他得出如下结论，即“拙作的最为重要的一个结果，很可能是证明了这样一个问题，即自由力量所具有的有助益的作用达到了令人惊奇的程度”。他接着指出，市场“尊重人类的所有希望——即未知的状况——而不论它们是有益的还是无益的”；而且“自由市场机制对于公益所具有的助益作用，也远比人们一般所猜想的要大，尽管存在着一些例外”。
住房问题并不是一个能够单独加以解决的独立问题，相反它是一般贫困问题的一个部分，而且也只有通过收入的普遍提高方能逐步解决。然而，如果我们为人们提供补贴以使他们从其生产能力高于其生活费用的地区迁至其生产能力低于其生活费用的地区，如果我们阻止那些相信通过迁入城市便能以较差的居住条件为代价（尽管在我们看来这样的居住条件太过悲惨）而改善其生活前途的人迁入城市，那么这个问题仍将得不到解决。
我们需要指出的是，许多其他市政措施的原初目的尽管也在于满足一定人口的需要，但是这些措施的结果在事实上却趋于推进大城市以超出其所能适当承受的经济压力的方式进行发展；然而，囿于本书的篇幅，我们不可能在这里对所有这类市政措施进行探讨。大多数关于公用事业率（public
utility rates）的政策，其直接目的都在于通过提供低于成本的服务来缓解城市的拥挤程度，并促进城市郊区或边沿区的发展，但是从长远的眼光来看，这类政策只能使事情变得更糟。上文对当今英国住房政策的讨论，也同样适用于大多数其他国家的情况，“我们在不知不觉中已为这样一种做法所困扰并深深地陷于其中，这种做法就是用从全国人民那里征集到的税收，从财政上支撑并维持那种过度发展且过度集中的城市结构；而就大城市仍在继续发展而言，我们实际上是在用财政手段延续一种在本质上不经济的发展”。
５．在城市繁忙的生活和频仍的交往中，价格机制（price
mechanism）并不能够充分地反映地产所有者的行动所可能导致的对其他人的益处或害处；这个事实提出了与上述问题不尽相同的另一组问题。与动产（mobile
property）所具有的一般情况——使用动产所产生的利益或危害通常只发生在控制该动产的人身上——不同，对一块土地的使用则常常会影响到相邻土地的用途。在城市生活条件下，这种情况不仅适用于私人地产所有者的行动，甚至更适用于公共土地的使用，例如那些被用来建造对城市生活而言至关重要的街道和公共娱乐场所的土地。为了使市场能够促成个别努力间的有效协调及合作，无论是个人所有者，还是控制公有地产的权力当局，都应当被置于某种地位，至少使他们考虑到他们的行动对其他地产所会产生的那些较为严重的影响。只有当个人的地产价值和城市当局的地产价值反映了他们使用其地产所产生的各种影响的时候，价格机制才会像它本应发挥的作用那样起作用。如果没有特殊的制度安排，则价格机制只能发挥极为有限的作用。此外需要我们注意的是，任何一份地产的价值也将受到邻人使用其地产的方式的影响，甚至更会受到权力当局所提供的服务和所实施的管理规定的影响；除非公私各方的决策都能够考虑到这些影响，否则总收益超过总成本就无甚可能。
尽管价格机制对城市土地的使用来说，只是一项不尽完善的导引机制，但是需要强调的是，如果土地的开发有待私人的创见，如果欲使分散于人人的知识和预见得到有效的运用，那么价格机制仍不失为一项不可或缺的导引机制。人们有充分的理由主张采取一切可行的措施，只要它们能够通过促使土地所有者考虑其决策所可能具有的各种影响而使价格机制得到较为有效的运作。因此，在城市土地使用的领域中，有关规则框架（framework
of rules）——在这种框架中，私产所有者的决策有可能与公众利益保持一致——必须比其他类型的财产所需要的规则框架更详尽，更适合于有关地方的特殊环境。这类“城镇规划”（town
planning），在很大程度上是经由其对市场的影响和经由确立一个地区或邻区之全面开发所必须遵循的一般性条件而得以有效运作的，但是，在这些条件下，这类城镇规划必须允许个别所有者自行决策。可以说，只有这样的城镇规划才能使市场机制变得更为有效，当然，这只是此一方面诸多努力中的一部分。
然而，还有一种极为不同的控制形式，它也以“城镇规划”的名义进行运作。与上述那种城镇规划的控制形式不同，此种控制乃由废除价格机制并以中央指令替代价格机制的欲求所致。事实上，大多数城镇规划，特别是那些由一些根本不知道价格在协调个人活动关系方面具有重要作用的建筑学家和工程师们所执行的城镇规划，都属于此类控制。甚至在城镇规划的目的并不在于将未来的发展都束缚于那种规定了每一块土地之用途的预先设想的计划的情况下，这类城镇规划亦能通过致使市场机制日趋失效的方式而趋于达致这种控制状态。
因此这里的关键问题，并不在于人们是否应当赞成城镇规划，而在于所采纳的措施是补充和有助于市场还是废止了市场机制并以中央指令来替代它。在这个领域，政策所引发的实际问题极为复杂，因此也不可能期求这些问题会得到彻底的解决。一项措施是否具有助益，乃取决于它是否有助于某种可欲的发展，然而，这些发展的细节，却又在很大程度上是不可预知的。
主要的实际困难源于这样一个事实，即大多数城镇规划的措施在增进某些个人地产的价值的同时，却降低了其他一些个人地产的价值。如果城镇规划要成为有助益的措施，那么它们就必须使收益总额超出亏损总额。如果要使损益达致有效的抵消，那么有关计划当局就必须能够承担这样一种责任，即对那些地产价值得到增益的个别所有者课收费用（即使那些课收费用的措施被认为是违背了某些所有者的意志），并对那些地产价值蒙遭损失的地产所有者进行补偿。要达成这个目标，只须授予权力当局以基于公平市场价值（fair
market value）进行征收费用的权力即可，而毋须授予它以专断且不受控制的权力。一般而言，这种解决办法已足以使权力当局既能够获取因其行动所致的地产增值部分，又能够买下那些借口这项措施减损了其地产价值而反对此项措施的人的全部产权。在实践中，权力当局通常无须购买产权，但是由于它有强制购买权（compulsory
purchase）作为后盾，所以它能够与有关所有者经由协商而达成双方同意的支付额或补偿额。只要基于市场价值（market
value）的征收费用权力是政府当局唯一的强制性权力，那么所有的合法利益就都会得到保护。既然在这类情形中，“市场价值”并非一明确无争的数值，而且人们关于何谓“公平市场价值”的问题也可能仁者见仁、智者见智，因而它依然只是一项不尽完善的手段。然而，关键的问题乃在于，这类纠纷最终可以由独立的法院来裁定，而毋需交由制定规划的当局进行自由裁量。
当然这里也存在着种种危险，而这些危险在很大程度上来自于许多规划者所具有的这样一种欲求，即他们根本就不打算对他们所提出的方案的各种成本进行核算，然而这本来应当是一必要的程序。他们常常借口说，如果他们被要求根据市场价值进行补偿，那么他们就必须执行某些改进措施，而执行这种计划的成本太高，实无从落实。然而需要强调指出的是，如果情况真是如此，那就意味着他们提出的这项计划有问题，因此不应当加以执行。最令人怀疑的乃是下述一些论点，即城镇规划者用以证明其根据低于公平市场价值的标准征收土地的做法为正当的那类论点；坦率而言，那些论点通常所依据的乃是这样一种极为荒谬的理由，即他们据此能够降低其规划方案的社会成本（social
costs）。这样一种规划方案，无异于是在说它将不考虑某些成本：规划者之所以能够使其规划看似有利可图，其原因乃是他们已将一些成本强加给了私人，实际上是置这些私人的利益于不顾。
支持城镇规划的论辩中，最有道理的实际上是这样一种论点，即为了实现某些目的，人们有必要创建大于个人所拥有的地产单位之通常规模的规划单位。规划的某些目标，可以通过分割地产权的权项来实现，其分割方式就是让优越权（superior
right）的享有者进行某些决策，亦即让某个代表整个地区或地方的并拥有估算个人次级所有者（subowners）的利益及征缴费用的权力的市政公司进行某些决策。在房地产的开发中，房产开发者经常会对一些个别的小片土地的用途保有某种永久性控制权，我们可以说，这种做法至少对由当局实施此类控制的做法提供了另一种选择性方案。此外，这种论辩还有一个优点，即较大的规划单位只是众多的规划单位之一，从而它在执行其权力的过程中，必定会因与其他类似的单位间的竞争而受到制约。
当然，在某种程度上讲，即使是市政当局之间或者其他的政治附属部门之间的竞争，也会产生类似的制约性影响。然而，城镇规划者们的欲求并不止于此，他们还经常要求对区域范围甚或全国范围做城镇规划。的确，在规划中始终存在着一些只能由较大的单位加以考虑的因素。然而更为真确的是，由于统一规划区域的扩展，有关地方环境的特殊知识就势必不能得到充分有效的利用。全国范围的规划所意指的并不是竞争单位越来越大，而是指竞争将被彻底地根除。这当然不是一种可欲的解决办法。由于这个问题本身就极为复杂，因此就它所导致的种种实际困难而言，目前还很难找到一种尽如人意的解决办法。但是，既然任何其他方法都不能像市场那样，能使分散于个人的有关地产开发前景及其可能性的知识得到充分的利用，那么也就只有市场这种方法——主要通过向私人所有者提供激励因素和基本信息资料的方式起作用，并使私人所有者自由地使用某块特定的土地——可能会产生令人满意的结果。
此外，一些有组织的群体则坚持认为，前述的所有困难都可以通过采纳“单一税”计划（single-tax
plan）而得到解决，这即是说，将全部土地的所有权都让渡给社会公有并且根据市场决定的租金额租赁给私人开发商。这种使土地社会化（socialization
of land）的方案，从其逻辑来看，可能是所有的社会主义规划中最富吸引力且似最合理的方案。如果这种方案所依据的事实性假设（factual
assumptions
）是正确的，这即是说，如果它能够对土地所具有的“永久性和不可毁灭性”这种价值与土地因两类不同的改良投资措施（一为社会共同努力，另一为个别所有者的努力）而产生的价值做出明确的区分，那么人们就有极其充分的理由去支持采纳此种方案。然而，上文论及的几乎所有的困难，都出自于这样一个事实，即我们不可能对上述两种价值做出明确无误的区分。为了提供必要的范围以供私人开发土地之用，那种必需根据一固定的租金额所提供的租约，就必须是一种长期的租约（也必须是可以自由转让的租约），并使其同私有地产权无甚差异，否则私人开发商不敢着手开发此地产；这样，私人地产权方面的各种问题又会随之重新出现。尽管我们常常会希望事情都像单一税方案所假定的那么简单，但是通过认真的思考，我们却发现，这种方案对于我们所关注的问题不可能提供任何解决办法。
６．城镇规划者倾向于将整个经济都置于行政管制下的事例，已在《１９４７年英国城镇和乡村规划法》（The
British Town and Country Planning Act of 1947）所规定的一系列严苛条款中得到了明证。尽管这些条款在几年之后就不得不被废除，但是它们在其他国家仍不乏颂扬者，甚至在美国还一直被作为一应予效仿的范例。这些条款所规定的严苛办法，无异于完全没收城市地产所有者因其土地用途发生重要变化而赚取的全部收益——而且收益也被界定为超出土地用途禁止变更时所具价值的一切增加值，尽管在土地用途不发生变化时，此土地可能毫无价值。然而，对这种没收所有开发收益权所采取的补偿措施，只是使有关地产所有者在供此土地开发之用的一笔款项中享有一股份。
构成此方案基础的乃是这样一种观点，即人们只能根据一种价格自由地买卖土地，而这种价格所依据的假设是任何一块特定的土地的当下用途都不得变更：变更该土地用途所获得的任何收益都要作为准许变更其用途的代价而交给规划当局，而固守该土地用途时其价值的下跌以及导致的一切亏损，却只由该土地所有者自己承担。在一块土地的当下用途已不再能带来任何回报的情况下，“开发费用”（development
charges），一如所谓的征收费用，将因此而等同于该土地在新的用途中所能达致的全部价值。
为实施《１９４７年英国城镇和乡村规划法》所规定的那些条款而专门成立的机构，被赋予了对非农业用地之用途的一切变化的全面控制权，所以该机构事实上被赋予了决定英国土地用途在新工业或新商业开发方面的垄断权，还被赋予了运用此项权力对所有这类用地的开发进行有效控制的绝对权威。这种权力，就其性质而言，乃是一种不受规则限制的权力，而且享有这项权力的中央土地委员会（Central
Land Board）从其成立一开始就明确指出，它不能自己制定一项它必须一贯遵循的加于自身的规则来限制自身。中央土地委员会在执行此项职责一开始所颁布的《实施细则》（Practice
Notes），也以一种直言不讳的方式指出了这一点。这些细则明确规定，“由于特殊缘故，当正常规则不能适用时”，该机构可以保留不遵守其业已颁布的工作规则的权利，以及“随时变更其政策”的权利；它还明确指出，“如果某项一般性工作规则不适用于某一特殊情形”，则它有权将“该项规则视为可变更的规则”。
《１９４７年英国城镇和乡村规划法》的上述特点，在实践中渐渐被认为毫不可行，因而不得不于七年以后在未对任何土地之“开发价值国有化”作任何补偿之前就被废除，这当然不会令人感到惊讶。该项法律被废除以后，留存下来的情形是所有土地的开发须由规划当局批准，然而，规划当局认为，只有当这种开发不违背业已宣布的总体计划时，才可以获得批准。因此，个人所有者再次对如何更好地利用其土地发生了兴趣。只要上述实施《１９４７年英国城镇和乡村规划法》的整个实验过程，在事实上并不是人们普遍持有的观念的逻辑结果，那么我们就可以将其视为一荒谬的历史插曲，亦可视之为对考虑不善的立法蠢行的一次明证。显而易见，任何力图终止市场机制于土地交易领域中的作用并替之以中央指导的努力，都注定会导致某种类似于此的控制制度，亦即那种授予权力当局以完全控制一切开发的权力的制度。但是值得我们注意的是，英国此次注定流产的实验却并未引起人们广泛的关注，其原因比较复杂，但主要是因为在《１９４７年英国城镇和乡村规划法》自被宣布有效的七年中，实施该法所必需的机制并未得到充分运转。这部法律以及实施该法所必需的司法机构太过复杂，除了极少数陷入其间的不幸者以外，根本没有人能够理解其间的实际情况及其可能导致的后果。
７．建筑管理规定（building
regulations）的问题，在许多方面同一般的城镇规划问题相类似。尽管它们并未产生重大的原则性问题，但我仍认为有必要在这里对它们做一简要的探讨。准许对城市中的建筑进行某种管理之所以被认为是完全可欲的，主要有下述两项理由：第一，当下的人都具有这样一种忧虑，即城市建筑物可以说是引起火灾或危害健康的隐患因素，因此有可能对其他人造成侵害；在现代社会的条件下，所谓的“其他人”，包括某一栋建筑物的邻人以及所有使用此建筑物的人：这些人并不是该建筑物的居住者或占用者，而只是该建筑物的占用者的客人或消费者，他们需要有人对他们所进入的建筑做某种安全的保证（或至少是某种能证实安全的保证）。第二，就建筑而言，实施一定的建筑标准，可能是防止建筑者进行诈欺和蒙骗的唯一有效的方式：因为建筑条例（building
codes）所规定的建筑标准，不仅为解释建筑契约提供了可资依凭的根据，也向人们保证了建筑者将在建筑过程中使用人们通常所认为的那种适当的建筑材料和建造技术，除非有关建筑契约对此做了其他的明文规定。
尽管对建筑做此种管理的可欲性已毋需论证，但在其间的少数领域中，政府的管理措施仍存在着被滥用的可能性，或者在事实上已被滥用，并对建筑业的发展施加了有损害的或完全没有道理的限制，因此，政府的管理措施也常常被用来强化地方生产者的准垄断地位（quasi-monopolistic
positions）。每当这种管理超过了最低标准的要求时，特别是当它们倾向于使某种在一特定时空中实施的标准方法成为唯一准许采用的方法时，它们也就变成了可欲的经济发展的严重障碍。据此我们认为，由于政府在建筑管理方面阻止人们尝试新方法，也由于它支持地方对企业和劳工进行垄断，所以政府就应当在许多事例中对建筑的高昂成本承担部分责任，也应当对住房短缺和居住拥挤负主要的责任。当政府的管理措施不仅要求建筑物符合某些条件或检验标准（即“技术规章”）而且还规定应当采用某些特定技术（即“实施规章”）的时候，政府就更应当对上述结果承担责任。特别需要强调指出的是，前一类“技术规章”对自发性开发所设定的限制比“实施规章”要小，因此人们在同时面对这两类规章的时候往往会倾向于选择前者。然而，只需做一简单的分析，我们就能发现，恰恰是“技术规章”更符合我们的原则，因为它们授予了权力当局较少的自由裁量权；而，“实施规章”所授予当局的自由裁量权则是那种不能反对的自由裁量权。在“技术规章”的情形下，某一特定的技术是否符合一项规则所规定的实施标准，可以由独立的专家所确定；如果发生争议，甚至还可以由法院加以裁定。
另一个相当重要且棘手的问题是，应当由地方当局还是应当由中央当局来制定建筑管理规定。事实可能确实如此，即地方性建筑管理规定在地方垄断者的影响下较容易被滥用，而且在其他情况下也较可能对建筑业起阻碍作用。人们或许有较为充分的理由支持经由深思熟虑而确立起来的全国统一的建筑标准或模式，对于这类标准或模式，各地方当局在采纳的时候可以根据地方情形而对这些标准或模式进行在它们看来适当的修正。然而，从一般的意义上讲，如果由地方当局来决定建筑管理规章，那么较之那种通过法律为整个国家或某一大区域而统一制定这些建筑管理规定的做法，地方当局之间的竞争能更为迅速地根除掉那些起阻碍作用且不合理的限制。
８．城镇规划所提出的那些问题，可能会因为与全国范围内的工业选址（the
location of industries）问题相关联，而在将来具有更为重要的意义。这个论题已开始引起规划者越来越多的关注，而且也正是在此一题域中，我们现在经常可以听到这样一种说法，即自由竞争的结果是不合理的，而且也是有害的。
面对那种断言工业实际选址不合理的观点以及那种假定经由中央规划可以对这种状况做出改善的观点，我们必须追问的是其间究竟存在着何种不合理，还须追问的是中央规划在改善这种状况的方面究竟有多大的可能性，以及这种做法本身究竟是否合理？的确，如果人们在过去就能够正确地预见当下的种种发展，那么许多关于工厂选址的决策当然也就会大不相同，而且也正是在这个意义上，如果我们回顾过去所发生的一切，它们确实显得极不明智。然而，这并不意味着，我们可以期望人们根据当时可获致的知识，便能够做出一种不同的决策；而且这也绝不意味着，如果当时的发展为国家当局所控制，其结果就会更令人满意。尽管在这一领域我们必须再一次面对价格机制并非完美无缺的问题（需要指出的是，价格机制的运作的确不能尽如人意，而且也未能考虑到我们期望它考虑的许多事情），但是我们是否据此就能够推断说一个中央规划者能像市场一样成功地引导发展，这实令人感到怀疑。众所周知，市场通过使个人考虑到他们并不直接了解但却为价格所反映的那些因素而在此一方面获得了极为显著的成就。罗希（A.
Losch）先生对这些问题所做的最为著名的批判性考察，足以使他得出如下结论，即“拙作的最为重要的一个结果，很可能是证明了这样一个问题，即自由力量所具有的有助益的作用达到了令人惊奇的程度”。他接着指出，市场“尊重人类的所有希望——即未知的状况——而不论它们是有益的还是无益的”；而且“自由市场机制对于公益所具有的助益作用，也远比人们一般所猜想的要大，尽管存在着一些例外”。