第廿二章 住房与城镇规划
《自由秩序原理-英-F·A·哈耶克》作者：自由秩序原理-英-F·A·哈耶克 2017-04-13 10:46
如果政府在废除住房补贴的同时，又根据与住房补贴完全相同的费用削减劳工阶级的税收，那么劳工阶级的经济状况就不致变得更糟；但毋庸置疑，这样做的结果是，劳工阶级宁愿将钱花在其他方面而不花费在住房条件的改善方面，并继续居住在过度拥挤的、设备极差的住房中；一些人之所以这样做，乃是因为他们并不知道较好的住房条件所具有的裨益，而另一些人之所以如此行事，乃是因为他们在将住房方面的投资同其他的消费途径作比较时低估了其价值。这就是主张发放住房补贴的理由，也是其唯一的理由；我们在这里之所以以一种最为直白的方式提出这个问题，实是因为左翼文献常常是在无视现实的情况下讨论这
个问题的。
——刘易斯（W.A.
Lew
is）
１．一如我们所知，文明与都市生活紧密关联，不可分割。几乎所有使文明社会与初民社会（primitive
society）得以区别的因素，都与我们称之为“城市”（cities）的大规模人口聚集密切相关，而且当我们言及“文雅”（urbanity）、“礼貌”（civility）或“有教养”（politeness）的时候，我们所意指的也是那种城市中的生活方式或行为举止。甚至农村人的现今生活与初民生活之间的大多数差异，也是由城市所提供的一切所致。此外，由于在今天，人们即使生活在乡村也完全有可能享用到城市的丰富产品，所以在高度文明的国家中，这种现象也常常使得乡村的悠闲生活演变成了一种高雅文明生活的理想境界。
然而，城市生活的优势，特别是城市工业的发展所实现的生产力的大幅度的提高（它们可以使一小部分仍旧生活在农村的人口得到优良高质的农具装备并生产出足够多的粮食以供养所有的其他人），却是付出巨大的代价而实现的。城市生活不仅比农村生活更为多产，而且也比后者需要更多的花费。只有那些因生活在城市而使其生产能力得到大幅度增进的人，才有可能在支付城市生活所附加的费用以后获致净收益。伴随城市生活而来的娱乐活动的名目与费用，是如此的繁多和昂贵，以致于在城市中过上体面生活所需的最低收入标准也会远远高于农村地区的收入标准。那种在乡村中仍能为人们所承受的贫困线上的生活，在城市中已极难为人所忍受，而且因贫困而造成的邋蹋贫穷之外在形象也会令其周围的人大为震惊和厌恶。因此我们说，城市既赋予了文明以价值，也已为追求科学和艺术、追求物质享受提供了各种手段，但是与此同时，我们有必要指出，城市也必须对它给这种文明所造成的最为肮脏的阴暗面负责。
再者，大量的人口因居住于特别稠密的地区而导致的花费不仅非常高，而且在很大程度上讲这种费用也是公共的，这即是说，这些费用并不一定会或不会自动由那些导致这些花费的人来承担，而可能必须由所有的人来共同承担。从许多方面来看，城市生活的紧密纷繁，使得原有的种种构成简单划分地产权（simple
division of property rights）之基础的假说归于无效了。在城市生活的情况下，那种认为地产所有者不管如何处理他的地产都只会影响他自己而不会影响其他人的观点，只能在极为有限的程度上被认为是正确的。经济学家所谓的“相邻效应”（neighborhood
effects），即一人因对自己地产的处理或使用而对他人的地产所造成的种种影响，在此具有了重要意义。城市中几乎任何一块地产的用途，事实上都将在某种程度上依赖于此块地产所有者的近邻的所作所为，而且也将在某种程度上依赖于公共的服务——如果没有此种公共的服务，则分立的土地所有者就几乎不可能有效地使用这块土地。
因此，私有财产权或契约自由（freedom
of contract）的一般原则，并不能够为城市生活所导致的种种复杂问题提供直截了当的答案。值得我们注意的是，即使在当时不存在拥有强制性权力的权威当局，较大规模的土地单位所具有的较大优势仍有可能促成新的法律制度的发展——亦即依照某种方式把控制权在下述两者间进行分割，即一方持有决定一有待开发的大区域之性质的优越权（superior
rights），另一方则持有决定较小土地单位之用途的次要权（inferior
rights），然而后者在前者所决定的框架中）可以自由地决定一些特殊具体的问题。从许多方面来看，当今有组织的市政公司所学习实施的功能，乃与前述优越权持有者所具有的功能相符合。
我们必须承认，就是在不久以前，经济学家还很少关注城市发展中各个不同方面的协调合作问题，此事令人甚感遗憾。尽管一些经济学家也激烈抨击城市住房条件恶劣（大约在五十年前，一份以讽刺著称的德文周刊甚至建议，应当把经济学家界定为一种巡察且丈量工人住房面积并指出住房太小的人！），但是，就都市生活中的那些重要问题而言，他们长期以来则一直效法亚当·斯密，然而斯密对于这些问题所采取的基本上是一种不屑一顾的态度；斯密曾经在其讲演中这样解释说，城市整洁与治安问题，“即是清除街道污物的正确方法与执行法律的问题，它们虽说与预防犯罪的规定或维护城市治安的方法有关，但由于太平常无奇而不能以此种论述方式在本演讲中对它们进行考虑”。
经济学家既然忽略了对这样一个高度重要论题的研究，所以也就没有什么理由报怨说，这个问题仍未得到应有的关注和解决。事实上，此一研究领域的某些发展，几乎完全是由那些专门处理和解决具体问题的人士促成的，然而关于各方的努力如何得以相互协调这个核心问题，却在很大程度上仍未引起足够的重视。但是需要强调指出的是，如何使个人所有者所具有的知识和技术的有效运用与有关行动“不得损人利己”这样一项原则相符合的问题；在本书的讨论中具有着特别重要的意义。我们不可忽视这样一个事实，即一方面，从整体上看，市场在引导城市发展的方面虽不能说完美无暇，但却比人们通常所认识到的要成功得多；而另一方面，大多数致力于改善此种不完善境况的主张——其方法并不是使市场运作得更好，而是要在市场之上强加一个中央指导或管理系统——却极少意识到这种中央管制系统将成就什么结果，甚至也没有追问这种管制系统是否能够达致市场的效力。的确，许多政府由于对那些支配着城市发展的力量根本就没有清醒的认识，所以在处理这些棘手的问题时所采取的一般都是极其随意的方式；在我们了解了政府处理这些问题的方式以后，我们当然不会再对这种随意方式所导致的“愈是治理城市弊端或恶行，它们愈是猖獗的结果感到奇怪了。许多原本旨在同那些具体的恶行或危害作斗争的政策，实际上并没有解决那些问题，反而使情况变得更糟了。更为重要的是，较之其他任何政策领域可见到的发展，晚近的经验表明，这个领域中的某些发展，为当局直接控制个人的私性生活（private
life）创造了更大的可能性。
２．我们必须首先考虑这样一项措施：这就是对住房的租金进行限制（rent
restriction）的措施或对住房租金施以“封顶”（ceiling）的措施。一般而言，这种措施只是在应付某种即时的紧急情况时为政府所采取的一种手段，而且从来也没有人将它当作一项持久性的制度安排加以捍卫，但是，事实上它却变成了一种具有永久性质的安排；而且在西欧的许多国家或地区，这项措施在限制自由和阻碍繁荣等方面所起的作用，很可能已超过了其他任何措施，当然通货膨胀政策除外。最初实施住房租金限制措施的目的，乃是为了阻止住房租金在第一次世界大战期间上涨，但是在许多国家，虽经过多次重大的通货膨胀，这项措施却并没因为大战的结束而遭废弃，相反，它却持续实施了四十多年；更为糟糕的是，在这四十多年的岁月中，这些国家虽经历了多次重大的通货膨胀，但是住房租金限制措施并没有发生任何变化，其结果是住房租金被降至比它在自由市场中所应获得的价格低得多的水平。因此，房产权（house
property）事实上被剥夺了。较之任何其他同类措施，从长期来看，这项措施很可能更加恶化了它原本旨在整治的恶行或弊端，也使行政当局获得了控制人口迁徙或人口流动的高度专断的权力。再者，这种住房租金限制措施还在很大程度上造成了对财产权的蔑视和个人责任感的降低。对于那些并不曾受到这项措施长期影响的人来讲，我们在这里所作的的论断可能过分严重了。然而，不论对于谁来说，只要他注意到住房条件的不断恶化，注意到这种住房条件的恶化对巴黎人、维也纳人、甚至伦敦人的一般生活方式的影响，他就能够洞见到这项措施对经济的整体性质——甚至对一个民族的整体特性——所造成的致命影响。
我们必须首先强调指出的是，任何将住房租金限定在低于市场价格的措施，都必定会使住房短缺的状况持久地维续下去。如此，需求就会持续地超过供给，而且如果限价封顶也得到了有效的实施（即“溢价”（premiums）的情况得到了禁止），那么就必须建立一种由当局来分配住房的机制。因此之故，人口流动的频率在很大程度上也被降低了，而且随着时间的推移，不同街区和不同类型住宅之间的人口分布状况也不再与需求或欲求相符合。正常的循环流动，亦被中止了；所谓正常的循环流动（normal
rotation），在这里是指一个家庭在其家长具有挣取最多收入能力的时期，会比一对年轻的夫妇或已老迈退休的夫妻占据更大的住房空间，因此住房空间往往会随着挣取收入能力的变化而变化：这就是住房空间的正常的循环流动。在住房租金被限制的情形下，由于政府不得命令人们到处迁移，所以人们就会固守他们原有的住所，这样，原本租用的房屋也就变成了一个家庭所具有的一种不可剥夺的财产，它经由一代传递给下一代，而不论其需求与否。那些继承了租用住房的人，常常会比那些租不到住房的人要过得舒适，然而需要指出的是，在住房租金被限制的情形下，越来越多的人却要么根本不可能租到独立分住的住房，要么只有在官方的恩惠下、或者承受他们极难偿付的费用、或者通过某些非法的或不正当的手段，才能租到独立分住的住房。
与此同时，房产所有者在住房维修方面也完全丧失了投资兴趣，即使不得已而为之，也只是在法律规定他们能从房屋租用者那里获得修缮住房的费用的限度内行事。一如在巴黎这样的城市中，通货膨胀已使租金的实际价值降至它们原来价值的二十分之一或者更少。房屋损坏或破损的速率已达历史之最，以致于试图在未来几十年里将它们维修或重建完毕，似无可能。
不过，物质方面的毁损还不是最重要的问题。在我看来，更重要的问题是：住房租金的限制措施，使得西方国家中的大多数人在其日常事务中愈来愈受制于当局的专断决定，甚至在做个人生活的重大决策的时候也习惯于寻求当局的许可和指导。这些人已渐渐将下述现象视为理所当然，即花费于他们住房方面的资金应当由其他人无偿提供，而且个人的经济福利也应当依赖于执政党的恩惠，而执政党也常常运用它对住房的控制去帮助它的支持者。
当局不断地被要求对人们的各种需求的相对价值做出裁定，对基本的服务项目进行配置，并根据当局自己对不同个人需求的急迫性所做的判断来处理那些在名义上仍属于私有产权的问题；这样的事例在当今的西方国家可以说比比皆是，然而正是这些事例极大地摧毁了人们对产权、法律和法院的尊重。例如，“一所住房的所有者，有一个身患残疾的妻子和三个年幼的孩子，他希望收回出租的房屋；但是当他的要求遭到拒绝时，他的境况一定很糟；但是当他的请求获得同意时，他在其请求遭到拒绝时的境况是否就比此房屋的租用者（他只有一个孩子但却有一位病魔缠身并卧床不起的岳母）于此时的境况更痛苦呢？”这个问题并不能通过诉诸任何已获公认的法律原则而获致解决，而只有通过当局的专断干预才能得到解决。这种对人们私性生活中最重要的决策进行控制的做法，赋予了当局以极大的权力，这一点可以经由德国行政上诉法院（the
Geman Administrative Court of Appeal）在晚近做出的一项判决见出。该判决的事实情况如下：由于一位在甲地生活居住的人先前并未获得房管当局对其迁徙的许可，也未曾得到分配居处的承诺，所以乙地的地方政府的劳工介绍所就拒绝为他在此地寻找工作；德国行政上诉法院认为这种做法必须被宣布为违法——这并不是因为有关当局没有权力拒绝他的要求，而是因为有关当局的这种拒绝实际上是因“原本分立的行政管理机构之间的共谋所致，而这是不能允许的”。事实上，不同当局活动之间的协调合作，乃是规划者们热衷于寻求的结果，然而需要强调指出的是，正是这种所谓的合作，却极易使那些本来只是特定决策中的专断性，渐渐转变成了对整个个人生活的专断控制权。
３．尽管住房租金限制这种措施（一如大多数人所知，即使在最早实施此种措施的地方亦复如此），长期以来一直被视为是一项在政治上不可否弃的紧急措施，直到今天情况亦无多大变化，但是，力图通过提供公房（public
housing）或建筑补贴来降低人口中较贫困者的住房费用的种种努力，却逐渐被人们视作了福利国家的永久性政策的一部分。然而不无遗憾的是，极少有人认识到，如果不对这些福利性措施在实施范围和适用方法等方面施以极为谨慎的限制，那么它们所导致的结果就很可能会与住房租金限制措施所导致的结果别无二致。首先需要指出的是，政府力图通过提供公房以帮助的任何一群人，只有在政府能够向他们当中所有的人都提供他们欲获得的新住房的情形下，才会受益。如果当局只提供部分住房，那么这种做法实际上就不是对私人建筑活动所提供的住房的一个补充，而是对它的一种替代。第二，政府所提供的较廉价的住房，必定严格限于它所旨在帮助的那个阶级，而且为了在较低租金的水平上满足这个阶级的要求，政府还不得不提供比这个阶级原本可能获得的更多的住房，这是因为租金便宜，所以这些人可以租用更大面积的房屋。第三，这种规定公房只能由那些最贫困家庭享受的措施，从一般意义上来讲，只有当政府并不企图提供既廉价又在实质上比他们原先所拥有的住房的条件为好的住房时，才是可行的；要不然那些因此得到帮助的人，就会比那些经济生活条件稍优于他们的人住得更好；如果事实真是这样，那么那些经济生活条件较好的人也定会要求将他们也纳入政府帮助的方案之中；显而易见，这个过程又会不断地重复往环并逐步升级，渐渐地把越来越多的人拉人这个过程之中。
一如住房改革者所反复强调的那样，试图通过政府行动以实现住房条件的普遍改观，只有当相关城市的全部住房问题在实际上都被视为一种公共服务且由公共资金来偿付的时候，才能做到；采取提供公房或建筑补贴的措施，所导致的结果就是如此。然而，这种力图使住房成为一项公共服务项目的努力，不仅意味着一般大众将被迫在住房方面支付比他们愿意支付者为多的费用，而且还意味着他们的人身自由或个人自由将受到严重的威胁。除非权力当局能够成功地按照私人住房租金的价格提供较舒适的和较廉价的住房，否则就不得不确立起一种由权力当局来分配住房的长期制度。在这种分配制度下，人们应当支付多少房费以及每一家庭或每个个人应当分得何种住房等问题，都将由权力当局来决定。如果连获得公寓或住房都须由权力当局来决定，那么我们便不难发现权力当局对个人生活拥有着何等的控制权。
此外，我们还应当认识到，那种力图使住房成为一项公共服务项目的努力，由于遏制了那些力图逐渐降低建筑成本的各种力量，因而从许多方面来看，已经变成了住房条件得以普遍改善的主要障碍。众所周知，所有的垄断者均是不经济的，而政府的官僚机器则更是如此；遏制竞争机制并替之以中央指导发展，不仅会使经济日趋僵化，而且还将注定阻碍那种可欲的且在技术上并非不可能实现的目标的实现——这个目标就是逐渐地且实质性地将建筑成本降低到所有的住房需求都能得到满足的水平。
因此，公房（和补贴住房［subsidized
housing］等措施充其量只能是一种帮助贫困者的手段，但其不可避免的结果却是它将使那些接受这种帮助的人依附于权力当局；尤其需要指出的是，如果这些人构成了人口中的多数，那么它还将导致极为严重的政治问题。当然，一如其他给予某些不幸的少数以帮助的措施那样，这样一种措施也并不是不能与一般的自由制度相容合的。但是值得我们注意的是，这种措施的确产生了一些非常严重的问题；因此，如果我们不希望这种措施导致危险的后果，那么我们就应当以一种严肃的态度正视它所产生的那些严重的问题。
４．城市生活所提供的较大的获利或收益机会以及其他的一些有利条件，在相当大的程度上被这种生活所需要的较高费用所抵消，而且一般来讲，城市生活费用还会随着城市规模的扩大而增加。值得注意的是，那些因在城市工作而大大提高了其生产能力的人，尽管必须为他们狭小的居住陋室付出较多的房租，而且还可能必须为每日的长距离交通支付费用，却仍将获得一些净收益。然而，其他一些人的情况就不是如此了，他们只有在满足下述条件的情况下方能获得一些净收益：即他们不必支付交通费用，亦不必租用昂贵的住房，或者他们只要有略多的钱购买其他东西就不会在意拥挤不堪的住房条件。在城市发展的大多数阶段，旧建筑楼群一般都位于城市的中心区；由于人们极想把城市中心区用以满足其他的目的，因此在这些地区建造新的住宿区就不是有利可图的选择。尽管这些旧建筑住宅为富裕者所不求，然而它们却可以为那些只具较低生产能力的人提供一种获得净收益的机会，因为他们可以通过居住在这些房租非常低廉当然也非常拥挤的楼房中而节省许多费用。只要贫困者准备在这些旧建筑楼群中居住，那么让这些旧建筑仍旧保存下去，通常就是利用这片土地的最为有利可图的方式。因此，这就造成了一种极为矛盾的现象：城市中最贫困的居民往往住在地价非常昂贵的街区，而土地所有者却从城市中可能最贫困的地区赚取非常高的收入。在此种境况下，这类房产之所以可以继续被用于居住而获利，一是因为这些旧建筑不需要花费什么修缮或维修的费用，二是因为它们可以为人们充分居住。如果这些旧楼群不能以这种方式为人们所利用，或者不能被用来供人们充分居住，那么对于居住在这些旧建筑中的大多数人来说，本可以用来增加其收入并足以抵消生活于城市的附加费用的种种机会就不复存在了。
大多数城市在发展期间，都以某种集中的方式形成了这类贫民区；它们的存在，向人们提出了两组应当加以区分但却经常被混淆的问题。毋庸置疑，这些极其肮脏因而有碍健康的贫民区的存在，不仅导致了一般居住条件的悲惨，而且也常常会导致违反法纪事件的发生；这种状况无疑会对城市的其他地区产生有害的影响，也将迫使该城市的行政管理机构或其他居民去承担那些居住在这些贫民区的人自己并不加以考虑的费用。贫民区居民之所以认为居住在城市的中心区对他们有利，乃是因为他们不用偿付由他们的决定所导致的所有费用；仅就这一点而言，人们便完全有理由主张通过对贫民区的房产课收费用来支付上述所有费用以改变这种状况——当然，这种做法很可能会导致这样的结果，即贫民区将会消失，并被那些用于商业目的或工业目的的建筑所取代，然而这种结果显然会不利于贫民区的居民。因此，主张对贫民区采取这种行动的观点，并不是以这些贫民区居民的利益为出发点的；这些问题乃是由地产权所具有的“相邻效应”所致，且属于城市规划（city
planning）的问题，对此我们将在后文中讨论。
与前述主张明显不同的是这样一些论辩，这些论辩主张根据他们所认定的贫民区居民的利益或需求来清除贫民区。这些论点导致了一种真正的两难困境。一般来讲，正是因为这些贫民居住于拥挤不堪的旧建筑楼群之中，他们才能够从城市所提供的额外挣钱机会中获致某种收益。如果我们想清除这些贫民区，那么我们就只有在下述两种选择方案中择其一：一是我们必须通过把廉价但却肮脏的住宿区从贫民区居民认为存有挣钱机会的地方迁移出去的方式，来阻止他们利用在他们看来构成其部分机会的条件，并且通过坚持所有城镇住房必须满足某些最低标准的方式，有效地将他们挤出城市；另一种选择是我们必须按照某种并不足以偿付成本的价格向他们提供较好的住房条件，从而也就必须既为这些呆在城市中的人提供补贴，同时又必须为更多迁入城市中的贫困者提供相同的补贴。这种做法无异于激励城市以其经济无法承受的负担进行发展，亦无异于经由主观安排的方式创造出一个依赖于整个社会为他们提供需求之物的阶级，当然，他们的需求之物乃是由当局所认定的，就此而论，我们几乎不可能在权力当局不要求拥有决定谁应当或谁不应当被允许迁入某一特定城市的权利的情况下，期求政府当局能够长期地提供此类服务。
一如在众多领域所发生的情况那样，政府在住房领域所推行的各项政策，一开始也都旨在为一定数量的人提供服务或便利，但是政府却未能考虑到推行这种政策的结果，即它必定会使政府不得不为更多的人提供同样的服务或便利
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个问题的。
——刘易斯（W.A.
Lew
is）
１．一如我们所知，文明与都市生活紧密关联，不可分割。几乎所有使文明社会与初民社会（primitive
society）得以区别的因素，都与我们称之为“城市”（cities）的大规模人口聚集密切相关，而且当我们言及“文雅”（urbanity）、“礼貌”（civility）或“有教养”（politeness）的时候，我们所意指的也是那种城市中的生活方式或行为举止。甚至农村人的现今生活与初民生活之间的大多数差异，也是由城市所提供的一切所致。此外，由于在今天，人们即使生活在乡村也完全有可能享用到城市的丰富产品，所以在高度文明的国家中，这种现象也常常使得乡村的悠闲生活演变成了一种高雅文明生活的理想境界。
然而，城市生活的优势，特别是城市工业的发展所实现的生产力的大幅度的提高（它们可以使一小部分仍旧生活在农村的人口得到优良高质的农具装备并生产出足够多的粮食以供养所有的其他人），却是付出巨大的代价而实现的。城市生活不仅比农村生活更为多产，而且也比后者需要更多的花费。只有那些因生活在城市而使其生产能力得到大幅度增进的人，才有可能在支付城市生活所附加的费用以后获致净收益。伴随城市生活而来的娱乐活动的名目与费用，是如此的繁多和昂贵，以致于在城市中过上体面生活所需的最低收入标准也会远远高于农村地区的收入标准。那种在乡村中仍能为人们所承受的贫困线上的生活，在城市中已极难为人所忍受，而且因贫困而造成的邋蹋贫穷之外在形象也会令其周围的人大为震惊和厌恶。因此我们说，城市既赋予了文明以价值，也已为追求科学和艺术、追求物质享受提供了各种手段，但是与此同时，我们有必要指出，城市也必须对它给这种文明所造成的最为肮脏的阴暗面负责。
再者，大量的人口因居住于特别稠密的地区而导致的花费不仅非常高，而且在很大程度上讲这种费用也是公共的，这即是说，这些费用并不一定会或不会自动由那些导致这些花费的人来承担，而可能必须由所有的人来共同承担。从许多方面来看，城市生活的紧密纷繁，使得原有的种种构成简单划分地产权（simple
division of property rights）之基础的假说归于无效了。在城市生活的情况下，那种认为地产所有者不管如何处理他的地产都只会影响他自己而不会影响其他人的观点，只能在极为有限的程度上被认为是正确的。经济学家所谓的“相邻效应”（neighborhood
effects），即一人因对自己地产的处理或使用而对他人的地产所造成的种种影响，在此具有了重要意义。城市中几乎任何一块地产的用途，事实上都将在某种程度上依赖于此块地产所有者的近邻的所作所为，而且也将在某种程度上依赖于公共的服务——如果没有此种公共的服务，则分立的土地所有者就几乎不可能有效地使用这块土地。
因此，私有财产权或契约自由（freedom
of contract）的一般原则，并不能够为城市生活所导致的种种复杂问题提供直截了当的答案。值得我们注意的是，即使在当时不存在拥有强制性权力的权威当局，较大规模的土地单位所具有的较大优势仍有可能促成新的法律制度的发展——亦即依照某种方式把控制权在下述两者间进行分割，即一方持有决定一有待开发的大区域之性质的优越权（superior
rights），另一方则持有决定较小土地单位之用途的次要权（inferior
rights），然而后者在前者所决定的框架中）可以自由地决定一些特殊具体的问题。从许多方面来看，当今有组织的市政公司所学习实施的功能，乃与前述优越权持有者所具有的功能相符合。
我们必须承认，就是在不久以前，经济学家还很少关注城市发展中各个不同方面的协调合作问题，此事令人甚感遗憾。尽管一些经济学家也激烈抨击城市住房条件恶劣（大约在五十年前，一份以讽刺著称的德文周刊甚至建议，应当把经济学家界定为一种巡察且丈量工人住房面积并指出住房太小的人！），但是，就都市生活中的那些重要问题而言，他们长期以来则一直效法亚当·斯密，然而斯密对于这些问题所采取的基本上是一种不屑一顾的态度；斯密曾经在其讲演中这样解释说，城市整洁与治安问题，“即是清除街道污物的正确方法与执行法律的问题，它们虽说与预防犯罪的规定或维护城市治安的方法有关，但由于太平常无奇而不能以此种论述方式在本演讲中对它们进行考虑”。
经济学家既然忽略了对这样一个高度重要论题的研究，所以也就没有什么理由报怨说，这个问题仍未得到应有的关注和解决。事实上，此一研究领域的某些发展，几乎完全是由那些专门处理和解决具体问题的人士促成的，然而关于各方的努力如何得以相互协调这个核心问题，却在很大程度上仍未引起足够的重视。但是需要强调指出的是，如何使个人所有者所具有的知识和技术的有效运用与有关行动“不得损人利己”这样一项原则相符合的问题；在本书的讨论中具有着特别重要的意义。我们不可忽视这样一个事实，即一方面，从整体上看，市场在引导城市发展的方面虽不能说完美无暇，但却比人们通常所认识到的要成功得多；而另一方面，大多数致力于改善此种不完善境况的主张——其方法并不是使市场运作得更好，而是要在市场之上强加一个中央指导或管理系统——却极少意识到这种中央管制系统将成就什么结果，甚至也没有追问这种管制系统是否能够达致市场的效力。的确，许多政府由于对那些支配着城市发展的力量根本就没有清醒的认识，所以在处理这些棘手的问题时所采取的一般都是极其随意的方式；在我们了解了政府处理这些问题的方式以后，我们当然不会再对这种随意方式所导致的“愈是治理城市弊端或恶行，它们愈是猖獗的结果感到奇怪了。许多原本旨在同那些具体的恶行或危害作斗争的政策，实际上并没有解决那些问题，反而使情况变得更糟了。更为重要的是，较之其他任何政策领域可见到的发展，晚近的经验表明，这个领域中的某些发展，为当局直接控制个人的私性生活（private
life）创造了更大的可能性。
２．我们必须首先考虑这样一项措施：这就是对住房的租金进行限制（rent
restriction）的措施或对住房租金施以“封顶”（ceiling）的措施。一般而言，这种措施只是在应付某种即时的紧急情况时为政府所采取的一种手段，而且从来也没有人将它当作一项持久性的制度安排加以捍卫，但是，事实上它却变成了一种具有永久性质的安排；而且在西欧的许多国家或地区，这项措施在限制自由和阻碍繁荣等方面所起的作用，很可能已超过了其他任何措施，当然通货膨胀政策除外。最初实施住房租金限制措施的目的，乃是为了阻止住房租金在第一次世界大战期间上涨，但是在许多国家，虽经过多次重大的通货膨胀，这项措施却并没因为大战的结束而遭废弃，相反，它却持续实施了四十多年；更为糟糕的是，在这四十多年的岁月中，这些国家虽经历了多次重大的通货膨胀，但是住房租金限制措施并没有发生任何变化，其结果是住房租金被降至比它在自由市场中所应获得的价格低得多的水平。因此，房产权（house
property）事实上被剥夺了。较之任何其他同类措施，从长期来看，这项措施很可能更加恶化了它原本旨在整治的恶行或弊端，也使行政当局获得了控制人口迁徙或人口流动的高度专断的权力。再者，这种住房租金限制措施还在很大程度上造成了对财产权的蔑视和个人责任感的降低。对于那些并不曾受到这项措施长期影响的人来讲，我们在这里所作的的论断可能过分严重了。然而，不论对于谁来说，只要他注意到住房条件的不断恶化，注意到这种住房条件的恶化对巴黎人、维也纳人、甚至伦敦人的一般生活方式的影响，他就能够洞见到这项措施对经济的整体性质——甚至对一个民族的整体特性——所造成的致命影响。
我们必须首先强调指出的是，任何将住房租金限定在低于市场价格的措施，都必定会使住房短缺的状况持久地维续下去。如此，需求就会持续地超过供给，而且如果限价封顶也得到了有效的实施（即“溢价”（premiums）的情况得到了禁止），那么就必须建立一种由当局来分配住房的机制。因此之故，人口流动的频率在很大程度上也被降低了，而且随着时间的推移，不同街区和不同类型住宅之间的人口分布状况也不再与需求或欲求相符合。正常的循环流动，亦被中止了；所谓正常的循环流动（normal
rotation），在这里是指一个家庭在其家长具有挣取最多收入能力的时期，会比一对年轻的夫妇或已老迈退休的夫妻占据更大的住房空间，因此住房空间往往会随着挣取收入能力的变化而变化：这就是住房空间的正常的循环流动。在住房租金被限制的情形下，由于政府不得命令人们到处迁移，所以人们就会固守他们原有的住所，这样，原本租用的房屋也就变成了一个家庭所具有的一种不可剥夺的财产，它经由一代传递给下一代，而不论其需求与否。那些继承了租用住房的人，常常会比那些租不到住房的人要过得舒适，然而需要指出的是，在住房租金被限制的情形下，越来越多的人却要么根本不可能租到独立分住的住房，要么只有在官方的恩惠下、或者承受他们极难偿付的费用、或者通过某些非法的或不正当的手段，才能租到独立分住的住房。
与此同时，房产所有者在住房维修方面也完全丧失了投资兴趣，即使不得已而为之，也只是在法律规定他们能从房屋租用者那里获得修缮住房的费用的限度内行事。一如在巴黎这样的城市中，通货膨胀已使租金的实际价值降至它们原来价值的二十分之一或者更少。房屋损坏或破损的速率已达历史之最，以致于试图在未来几十年里将它们维修或重建完毕，似无可能。
不过，物质方面的毁损还不是最重要的问题。在我看来，更重要的问题是：住房租金的限制措施，使得西方国家中的大多数人在其日常事务中愈来愈受制于当局的专断决定，甚至在做个人生活的重大决策的时候也习惯于寻求当局的许可和指导。这些人已渐渐将下述现象视为理所当然，即花费于他们住房方面的资金应当由其他人无偿提供，而且个人的经济福利也应当依赖于执政党的恩惠，而执政党也常常运用它对住房的控制去帮助它的支持者。
当局不断地被要求对人们的各种需求的相对价值做出裁定，对基本的服务项目进行配置，并根据当局自己对不同个人需求的急迫性所做的判断来处理那些在名义上仍属于私有产权的问题；这样的事例在当今的西方国家可以说比比皆是，然而正是这些事例极大地摧毁了人们对产权、法律和法院的尊重。例如，“一所住房的所有者，有一个身患残疾的妻子和三个年幼的孩子，他希望收回出租的房屋；但是当他的要求遭到拒绝时，他的境况一定很糟；但是当他的请求获得同意时，他在其请求遭到拒绝时的境况是否就比此房屋的租用者（他只有一个孩子但却有一位病魔缠身并卧床不起的岳母）于此时的境况更痛苦呢？”这个问题并不能通过诉诸任何已获公认的法律原则而获致解决，而只有通过当局的专断干预才能得到解决。这种对人们私性生活中最重要的决策进行控制的做法，赋予了当局以极大的权力，这一点可以经由德国行政上诉法院（the
Geman Administrative Court of Appeal）在晚近做出的一项判决见出。该判决的事实情况如下：由于一位在甲地生活居住的人先前并未获得房管当局对其迁徙的许可，也未曾得到分配居处的承诺，所以乙地的地方政府的劳工介绍所就拒绝为他在此地寻找工作；德国行政上诉法院认为这种做法必须被宣布为违法——这并不是因为有关当局没有权力拒绝他的要求，而是因为有关当局的这种拒绝实际上是因“原本分立的行政管理机构之间的共谋所致，而这是不能允许的”。事实上，不同当局活动之间的协调合作，乃是规划者们热衷于寻求的结果，然而需要强调指出的是，正是这种所谓的合作，却极易使那些本来只是特定决策中的专断性，渐渐转变成了对整个个人生活的专断控制权。
３．尽管住房租金限制这种措施（一如大多数人所知，即使在最早实施此种措施的地方亦复如此），长期以来一直被视为是一项在政治上不可否弃的紧急措施，直到今天情况亦无多大变化，但是，力图通过提供公房（public
housing）或建筑补贴来降低人口中较贫困者的住房费用的种种努力，却逐渐被人们视作了福利国家的永久性政策的一部分。然而不无遗憾的是，极少有人认识到，如果不对这些福利性措施在实施范围和适用方法等方面施以极为谨慎的限制，那么它们所导致的结果就很可能会与住房租金限制措施所导致的结果别无二致。首先需要指出的是，政府力图通过提供公房以帮助的任何一群人，只有在政府能够向他们当中所有的人都提供他们欲获得的新住房的情形下，才会受益。如果当局只提供部分住房，那么这种做法实际上就不是对私人建筑活动所提供的住房的一个补充，而是对它的一种替代。第二，政府所提供的较廉价的住房，必定严格限于它所旨在帮助的那个阶级，而且为了在较低租金的水平上满足这个阶级的要求，政府还不得不提供比这个阶级原本可能获得的更多的住房，这是因为租金便宜，所以这些人可以租用更大面积的房屋。第三，这种规定公房只能由那些最贫困家庭享受的措施，从一般意义上来讲，只有当政府并不企图提供既廉价又在实质上比他们原先所拥有的住房的条件为好的住房时，才是可行的；要不然那些因此得到帮助的人，就会比那些经济生活条件稍优于他们的人住得更好；如果事实真是这样，那么那些经济生活条件较好的人也定会要求将他们也纳入政府帮助的方案之中；显而易见，这个过程又会不断地重复往环并逐步升级，渐渐地把越来越多的人拉人这个过程之中。
一如住房改革者所反复强调的那样，试图通过政府行动以实现住房条件的普遍改观，只有当相关城市的全部住房问题在实际上都被视为一种公共服务且由公共资金来偿付的时候，才能做到；采取提供公房或建筑补贴的措施，所导致的结果就是如此。然而，这种力图使住房成为一项公共服务项目的努力，不仅意味着一般大众将被迫在住房方面支付比他们愿意支付者为多的费用，而且还意味着他们的人身自由或个人自由将受到严重的威胁。除非权力当局能够成功地按照私人住房租金的价格提供较舒适的和较廉价的住房，否则就不得不确立起一种由权力当局来分配住房的长期制度。在这种分配制度下，人们应当支付多少房费以及每一家庭或每个个人应当分得何种住房等问题，都将由权力当局来决定。如果连获得公寓或住房都须由权力当局来决定，那么我们便不难发现权力当局对个人生活拥有着何等的控制权。
此外，我们还应当认识到，那种力图使住房成为一项公共服务项目的努力，由于遏制了那些力图逐渐降低建筑成本的各种力量，因而从许多方面来看，已经变成了住房条件得以普遍改善的主要障碍。众所周知，所有的垄断者均是不经济的，而政府的官僚机器则更是如此；遏制竞争机制并替之以中央指导发展，不仅会使经济日趋僵化，而且还将注定阻碍那种可欲的且在技术上并非不可能实现的目标的实现——这个目标就是逐渐地且实质性地将建筑成本降低到所有的住房需求都能得到满足的水平。
因此，公房（和补贴住房［subsidized
housing］等措施充其量只能是一种帮助贫困者的手段，但其不可避免的结果却是它将使那些接受这种帮助的人依附于权力当局；尤其需要指出的是，如果这些人构成了人口中的多数，那么它还将导致极为严重的政治问题。当然，一如其他给予某些不幸的少数以帮助的措施那样，这样一种措施也并不是不能与一般的自由制度相容合的。但是值得我们注意的是，这种措施的确产生了一些非常严重的问题；因此，如果我们不希望这种措施导致危险的后果，那么我们就应当以一种严肃的态度正视它所产生的那些严重的问题。
４．城市生活所提供的较大的获利或收益机会以及其他的一些有利条件，在相当大的程度上被这种生活所需要的较高费用所抵消，而且一般来讲，城市生活费用还会随着城市规模的扩大而增加。值得注意的是，那些因在城市工作而大大提高了其生产能力的人，尽管必须为他们狭小的居住陋室付出较多的房租，而且还可能必须为每日的长距离交通支付费用，却仍将获得一些净收益。然而，其他一些人的情况就不是如此了，他们只有在满足下述条件的情况下方能获得一些净收益：即他们不必支付交通费用，亦不必租用昂贵的住房，或者他们只要有略多的钱购买其他东西就不会在意拥挤不堪的住房条件。在城市发展的大多数阶段，旧建筑楼群一般都位于城市的中心区；由于人们极想把城市中心区用以满足其他的目的，因此在这些地区建造新的住宿区就不是有利可图的选择。尽管这些旧建筑住宅为富裕者所不求，然而它们却可以为那些只具较低生产能力的人提供一种获得净收益的机会，因为他们可以通过居住在这些房租非常低廉当然也非常拥挤的楼房中而节省许多费用。只要贫困者准备在这些旧建筑楼群中居住，那么让这些旧建筑仍旧保存下去，通常就是利用这片土地的最为有利可图的方式。因此，这就造成了一种极为矛盾的现象：城市中最贫困的居民往往住在地价非常昂贵的街区，而土地所有者却从城市中可能最贫困的地区赚取非常高的收入。在此种境况下，这类房产之所以可以继续被用于居住而获利，一是因为这些旧建筑不需要花费什么修缮或维修的费用，二是因为它们可以为人们充分居住。如果这些旧楼群不能以这种方式为人们所利用，或者不能被用来供人们充分居住，那么对于居住在这些旧建筑中的大多数人来说，本可以用来增加其收入并足以抵消生活于城市的附加费用的种种机会就不复存在了。
大多数城市在发展期间，都以某种集中的方式形成了这类贫民区；它们的存在，向人们提出了两组应当加以区分但却经常被混淆的问题。毋庸置疑，这些极其肮脏因而有碍健康的贫民区的存在，不仅导致了一般居住条件的悲惨，而且也常常会导致违反法纪事件的发生；这种状况无疑会对城市的其他地区产生有害的影响，也将迫使该城市的行政管理机构或其他居民去承担那些居住在这些贫民区的人自己并不加以考虑的费用。贫民区居民之所以认为居住在城市的中心区对他们有利，乃是因为他们不用偿付由他们的决定所导致的所有费用；仅就这一点而言，人们便完全有理由主张通过对贫民区的房产课收费用来支付上述所有费用以改变这种状况——当然，这种做法很可能会导致这样的结果，即贫民区将会消失，并被那些用于商业目的或工业目的的建筑所取代，然而这种结果显然会不利于贫民区的居民。因此，主张对贫民区采取这种行动的观点，并不是以这些贫民区居民的利益为出发点的；这些问题乃是由地产权所具有的“相邻效应”所致，且属于城市规划（city
planning）的问题，对此我们将在后文中讨论。
与前述主张明显不同的是这样一些论辩，这些论辩主张根据他们所认定的贫民区居民的利益或需求来清除贫民区。这些论点导致了一种真正的两难困境。一般来讲，正是因为这些贫民居住于拥挤不堪的旧建筑楼群之中，他们才能够从城市所提供的额外挣钱机会中获致某种收益。如果我们想清除这些贫民区，那么我们就只有在下述两种选择方案中择其一：一是我们必须通过把廉价但却肮脏的住宿区从贫民区居民认为存有挣钱机会的地方迁移出去的方式，来阻止他们利用在他们看来构成其部分机会的条件，并且通过坚持所有城镇住房必须满足某些最低标准的方式，有效地将他们挤出城市；另一种选择是我们必须按照某种并不足以偿付成本的价格向他们提供较好的住房条件，从而也就必须既为这些呆在城市中的人提供补贴，同时又必须为更多迁入城市中的贫困者提供相同的补贴。这种做法无异于激励城市以其经济无法承受的负担进行发展，亦无异于经由主观安排的方式创造出一个依赖于整个社会为他们提供需求之物的阶级，当然，他们的需求之物乃是由当局所认定的，就此而论，我们几乎不可能在权力当局不要求拥有决定谁应当或谁不应当被允许迁入某一特定城市的权利的情况下，期求政府当局能够长期地提供此类服务。
一如在众多领域所发生的情况那样，政府在住房领域所推行的各项政策，一开始也都旨在为一定数量的人提供服务或便利，但是政府却未能考虑到推行这种政策的结果，即它必定会使政府不得不为更多的人提供同样的服务或便利