中关村重组四面碰壁，地产业务借壳中途夭折（2/2）
《首富真相》作者：张小平 2017-02-13 13:26
定为14.67元/股，黄光裕必须将其注入中关村的地产资产评出高值（其目标是180亿元），才能保证在资产重组后的中关村里拥有绝对控股权。黄光裕的一个上市原则是，必须对公司具有绝对控股权，即控股66％以上。
外资投行人士认为，如采取NAV估值法在香港上市，鹏润地产在扩大土地储备后的资产，也许可以估到180亿元。采取NAV估值法，土地储备量越高，NAV越高，融资规模就越大。这大大推动了地产企业对资产（土地储备）的过分崇拜。
不过，许多投资人质疑鹏润投资估值过高。2007年，鹏润地产总资产为34.8亿元，净资产为21.4亿元，净利润只有3497万元，以收益法评估值竟达180亿元，这相当于超过40倍的2008年预计市盈率，或者高达9倍的市净率。
这一以虚高资产换虚高股价的方案，常人很难付诸实施。但在分析人士看来，黄光裕这一做法和当初他以鹏润大厦的蠕物业置入京华自动化（国美电器前身）来换取股份如出一辙。
国美地产操作基本与香港的国美电器一致，黄光裕将主要地产业务注入上市公司，剥离其他主业，获得控股股权。然后，在股价坚挺时，逐步引入其他战略投资者进行定向私募，获得资金。获得资金后，培养新的房产利润增长业务，成熟后再注入上市公司。
尽管黄光裕敢想敢为，但由于土地市场一落千丈，所注资产的水分太过明显，中关村董事会最终也未接受他的重组方案。2008年8月28日，董事会决定放弃该重组计划，并按规定3个月内不再提交新的重组计划。“由于今年宏观调控力度超出预期，紧缩货币政策对国内地产业务冲击巨大，鹏润控股拟注入中关村的房地产类资产盈利前景看淡。危护全体股东的利益，鹏泰投资在重新考量注入房地产类资产对上市公司的可行性，重组进程现处于停滞状态。”
据透露，这一计划的取消，是因为停牌前错误估计了A股市场走势，定下过高的发行价格，而当复牌后进行非公开发行，其股价已经缩水超过70%，如果按照公告价格发行，则黄光裕非但无利可图，还将受67%的损失。
中关村澄清公告中首次承认，的确将中关村借壳和国美回A股两个议题作为整体方案考虑如何解决。而倘若注入国美电器，不仅对于黄光裕而言代价过于高昂，而且此前并无红筹回归A股的先例，有着几乎难以逾越的法律障碍。上述中关村高管解释说，国美电器剩余门店注入中关村的难度不小，其中“整体上市”、“红筹回归A股”还是“避免同业竞争”问题均涉及国家法律法规的限制性规定，能否获得政策性突破，取得各方支持以达成解决方案，均存在重大不确定性。
资本市场风高浪急，中关村静水流深。曾经在香港市场如鱼得水的黄光裕在投入以10亿元计的资金后深陷泥潭，不仅公司重组、资产置换未遂，二级市场上的违规操作更是授人以柄。
而段永基则认为，黄光裕在中关村四环、启迪控股等方面的投入，应该视作黄光裕获取更大收益的成本，因为一旦中关村成功重组，公司的股价有望超过30元，相较每股7毛多的初始收购成本，资产增值近40倍，黄光裕数亿元的投入将换取近80亿元的收益。
但段永基画的饼，最终却没有让黄光裕充上饥。
外资投行人士认为，如采取NAV估值法在香港上市，鹏润地产在扩大土地储备后的资产，也许可以估到180亿元。采取NAV估值法，土地储备量越高，NAV越高，融资规模就越大。这大大推动了地产企业对资产（土地储备）的过分崇拜。
不过，许多投资人质疑鹏润投资估值过高。2007年，鹏润地产总资产为34.8亿元，净资产为21.4亿元，净利润只有3497万元，以收益法评估值竟达180亿元，这相当于超过40倍的2008年预计市盈率，或者高达9倍的市净率。
这一以虚高资产换虚高股价的方案，常人很难付诸实施。但在分析人士看来，黄光裕这一做法和当初他以鹏润大厦的蠕物业置入京华自动化（国美电器前身）来换取股份如出一辙。
国美地产操作基本与香港的国美电器一致，黄光裕将主要地产业务注入上市公司，剥离其他主业，获得控股股权。然后，在股价坚挺时，逐步引入其他战略投资者进行定向私募，获得资金。获得资金后，培养新的房产利润增长业务，成熟后再注入上市公司。
尽管黄光裕敢想敢为，但由于土地市场一落千丈，所注资产的水分太过明显，中关村董事会最终也未接受他的重组方案。2008年8月28日，董事会决定放弃该重组计划，并按规定3个月内不再提交新的重组计划。“由于今年宏观调控力度超出预期，紧缩货币政策对国内地产业务冲击巨大，鹏润控股拟注入中关村的房地产类资产盈利前景看淡。危护全体股东的利益，鹏泰投资在重新考量注入房地产类资产对上市公司的可行性，重组进程现处于停滞状态。”
据透露，这一计划的取消，是因为停牌前错误估计了A股市场走势，定下过高的发行价格，而当复牌后进行非公开发行，其股价已经缩水超过70%，如果按照公告价格发行，则黄光裕非但无利可图，还将受67%的损失。
中关村澄清公告中首次承认，的确将中关村借壳和国美回A股两个议题作为整体方案考虑如何解决。而倘若注入国美电器，不仅对于黄光裕而言代价过于高昂，而且此前并无红筹回归A股的先例，有着几乎难以逾越的法律障碍。上述中关村高管解释说，国美电器剩余门店注入中关村的难度不小，其中“整体上市”、“红筹回归A股”还是“避免同业竞争”问题均涉及国家法律法规的限制性规定，能否获得政策性突破，取得各方支持以达成解决方案，均存在重大不确定性。
资本市场风高浪急，中关村静水流深。曾经在香港市场如鱼得水的黄光裕在投入以10亿元计的资金后深陷泥潭，不仅公司重组、资产置换未遂，二级市场上的违规操作更是授人以柄。
而段永基则认为，黄光裕在中关村四环、启迪控股等方面的投入，应该视作黄光裕获取更大收益的成本，因为一旦中关村成功重组，公司的股价有望超过30元，相较每股7毛多的初始收购成本，资产增值近40倍，黄光裕数亿元的投入将换取近80亿元的收益。
但段永基画的饼，最终却没有让黄光裕充上饥。