05、交易费用、风险规避与合约安排的选择（2/2）
《财产权利与制度变迁-美-R.H.科斯-A.A.阿尔钦--等》作者：财产权利与制度变迁-美-R.H.科斯-A.A.阿尔钦--等 2017-04-13 13:34
的“惯例”没有得到发展，而是选择了分成合约这种可替代性的安排。在分成合约中，为佃农提供的多重“免责”条款是隐含的，而且在这里租金的支付也不再是固定的了。
从上面的分析中我们可以衍生出有关交易费用与风险规避的两个含义：第一是我已论述的，分成租金的交易费用要高于定额租金的交易费用。将经验论证先搁置一边，中国的可观察到的合约安排表明，它们所广泛应用的免责条款的交易费用要高于分成合约中的免责条款所支付的交易费用。其理由是范围广泛的免责条款要比分成合约时人们的对分散风险进行更多形式的选择。然而，仅有一种免责条款是可以观察得到的，因而，合约选择的范围受到交易费用的制约。第二，正如我们在前面已注明的，有证据表明，由于将额外的风险负担强加给了地主，分成租金要略高于固定租金。我推断，如果免责条款的采用使佃农收入的变化减至零，在分成合约下地主的收入就会较高。如此设想下去，我们会发现，在现实世界中有一种隐含在工资合约中的免责条款。
我们所获得的关于在不同合约下的免责条款采用的频率的资料并没有驳倒我们的论点。根据南京大学1935年对中国四个省的调查表明，免责条款（如样本a，c）的采用在实物（定额）积约中约占83％，在货币（定额）租约中占63％，而在分成合约中则没有这类条款。在实物租约中的采用率要高于货币积约，这正是我们所期望的。在收成普遍很差时，农产品的市场价格会提高，货币租金下的佃农收入从价格提高中所获得的补偿要高于实物租金下的类似补偿额。因而，免责条款对于佃农而言并不很受欢迎。
市场上免责条款的存在表明，在其他条件相同的情况下，定额租约的选用率要高于分成合约。土地改革以前，在除中国以外的东南亚地区，免责条款并不普遍。不过，存在一些与分成合约相关的对最低租金与最低工资的保证。如果可以获得更多的资料，对这类保证也可以应用已表明的选择理论方法来进行分析。不同的市场与实际状况部分地解释了东南亚地区分成合约的采用率要高于中国的原因。事实上，法国分益佃耕制下的农民，中国的与定额租金相关联的免责条款，其他地区与分成合约相联系的最低保证，这些都是一些介于纯定额租金与纯分成租约间的中间性安排的市场实践。它们中的每一种都具有不同的风险分配与交易费用，因而，扩大了合约选择的范围。为什么这些中间性安排在不同的市场条件下会有所不同呢？这正是我们力求要回答的问题。
转向中国分成合约中的样本合约，我们发现，由于对佃农投入和所种植的农作物的附加规定，它们的规定比固定租约下更为复杂：
样本d——对所有农作物规定了统一分成率的分成合约（山东省）：
佃农A同意为地主B耕作若干亩土地，在此我们约定佃农A提供了若干头水牛，若干个人力，佃农每年必须耕种一茬小麦、三茬玉米和两茬大豆，肥料费以某一比例分摊，所有作物的收成也以某一比例分配，租约只要到秋收就中止。
样本e——分成率不同的分成合约（河南省）：
（土地规模与非土地投入的规定）……我们这里约定小麦产量以二八分成，小米、黄豆、芝麻、绿豆都以三七分成，棉花、红薯对半分成……谷草、豆茎、芝麻茎以三七分成。
样本f——一些产品不参与分享的分成合约（河南省）：
佃农A自愿提供若干人力、若干头水牛和驴……以及所有的耕作设备……明确约定主要的作物种子由地主提供，少量的作物种子由佃农提供，所有作物的收成都必须在干燥、弄干净后平分……但稻草全部留给佃农的水牛吃，遗落物归地主的土壤……肥料费全部由双方均摊，所有的碾磨设备和居处由地主提供，佃农自行修缮使用，这些资产在租约期满时应归还地主。
关于分成合约，有几点应该注意。第一，对佃农投入及作物种植的明文规定已暗含在分成租佃理论之中。然而，论据表明，仅有实物产量是可以检查的，地主通过与邻近农场或过去经验的比较，可以裁决合约条款是否已经完成：
不在地主派出代理人或亲自去地里估算产量，佃农交纳的份额就是基于这一估算。这些人的估产经验十分丰富，能使估产量接近于真实产量……佃农在分配之前通常会巧妙地隐藏部分脱粒粮来欺骗地主，他们也会向地主交一些劣质食物。另一方面，地主或他的代理人也经常使估产过高。代理人去收租时，佃农不得不周到招待，即经常给予贿赂，以便来年能继续耕种土地。
这一引证可能言过其实了。一个具备专门知识的边际佃农，其产量高于边际佃户，他可能隐藏了尽可能多的归于专门技能的租金，同时又能保住他的租佃权。代理人可能会以贿赂方式从地主和佃农那里收集到比其他竞争性代理人更高的执行成本。然而，这证实了我所提出的分成合约下的交易费用高于定额租金下的交易费用的观点。
分成合约的第二个特征是由于它对缔约双方的资源权利的准确而又复杂的描述，从而表明为了实现有效地利用资源投资投入的分担可以按租金率进行调整。这一点与我们前文所得出的结论相一致：地主可能要求佃农对土地进行更多的投资，同时向佃农征收较低的租金率。地主也可能对土地自行投资，同时向佃农征收较高的租金率。如果投资能实现较高的年租金，它就会被以一种形式或另一种形式作出。
分成合约的第三个特征是在同一合约中对不同的作物征收的租金率不同（见样本e）。正如分成租佃理论所阐明的，租金率取决于佃农的投入成本及土地的相对肥沃程度。既然不同的作物一般要求佃农对土地投入的比例有所不同，因而在同一合约中对不同作物的分成率也应有所不同。对不同作物的任何一组不同的租金率，也可以用一个对所有作物是统一的租金率来表示（加权时间平均），因而得出一个相同的租金报酬现值。选取一个统一的租金率看来更为便利。然而，如果佃农在任何收成较坏的年份都将面临租佃关系的解除，那末，对所有作物在不同季节规定一个统一的租金率，可能会导致租佃关系解除时进行有效的争论或再谈判。我们发现，在分成租中的具体期限常常使用一个统一的租金率，而且，当使用多重租金率时，对同一季节所收获的不同作物则常常使用一个统一的租金率（见合约样本e）。
我们可以通过引述两位学者对中国的佃农耕作提出的批评对分成合约的特征作一个概括：
在分成租佃制下，每次收获后的产量都要依照某一共同规定的比率在地主与佃农之间分成．除用于农作的部分土地外，要求佃农耕作几乎所有指定的土地来从事农作物的生产，有时，甚至要求佃农配备农耕设备及支付其他费用，地主和佃农共同决定用于每种作物的面积……除此以外，地主唯一实施的管理局限于土地资产的持久改良，最后这一特征与定额租约相同。
租约的期限
对中国（1934年）8省93个地区的调查所表明的租期分布如下：无定期的佃农合约占29％（即没有规定期限，通常每次收获后便中止），租期为一年的占25％，租期为3—10年的占27％，租期为10－12年的占8％，永佃制占11％。有两点是要予以说明的：第一，对租期的规定仅意味着，只要合约条款为各方所遵循，租佃关系就不得中止，租期的规定并没有禁止双方在租期内进行再谈判。第二，短期租约的采用率是用于说明租佃的周转率的，应该指出的是，租约的中止不同于租佃关系的解除，我们所获得的资料表明解除租佃关系的频率并不高。
在土地租佃的文献中，有两种观点是常用来支持所谓的低于10年租期的租约是无效率的说法的。一种观点认为，短期租约对佃农施加了不安全感，由此削弱了他在农场上劳动的积极性，尽管佃农不希望有不安全感，但不安全感可能会对农业生产提供一种动力。另一种观点认为，短期租约抑制了对土地的投资，但这一观点被佃农农场的每英亩收成不低于所有者农场的每英亩收成的事实所驳倒。在中国还没有任何证据表明，租佃制下的劳动生产率会因租约的期限而变化。
从定义上讲，对每种私有资源的权利是可以转让的和可以排他性地说明的，对土地及其他资产进行投资的权利也不例外。在一个租约形成时，参加租约的资源所有者可以自由地接受或反对协议的合约条件，租期的选择也不例外。因此，这里的相关问题并不是短期合约是否有效，而是为什么选择了不同租期的问题。
在一个不为交易费用和风险所困扰的世界，对私人投资所创造的收入的权利可以得到无成本的保障和转让，合约规定的变动也可以在任何时候进行无成本的谈判。这样，租期就变得无关紧要了，租期的明文规定也变得多余了——我认为，在包括了交易费用以后，就会选择那些成本最小化的租期。为此，最便利的是要区分长期租约与短期租约的成本优势。
相对较长租期的选择
选择一个相对较长的积约期限是为了减少佃农转让（交易）附着于土地资产的成本。资本财产的物理特性不同，在租佃关系解除时包含的移动成本也不同。如在租约解除时，由佃农所有的用于碾粮的水牛就比他进行的水利灌溉改良易于移动。当然，地主可能已在水利灌溉方面进行了投资，他也可能购买了佃农进行的全部投资改良。但如果附着于土地的资产由佃农所有，则在租佃关系解除时就会发生争议。这样，一个租期比较长的合约就会成为更令人满意的选择。
然而，移动物质资产的成本不一定是要考虑的相关成本，佃农对其承担的投资的产权可能以市场价格转让给第三方或给地主。问题是这一价格可能由于交易费用的缘故而不存在或可能在短期内无法获得。仅需指出的一点是，对一种使用过的资产的贴现值的估算是有成本的，地主可能选择新的佃农，而不允许任何一方来购买资产以接手合约。此外，市场上还存在其他信息问题，因而，一个适当长的租期可以减少争议，并能降低转让产权的预期成本。然而，它可能只有在以牺牲一些短期租约的成本优势下才能作出。
前面的讨论可从对中国永久租约的考察中得到支持：
在永久租约下，地主拥有对土地的（田面）权，佃农拥有对田底的权利……这两种权利是分离的。永久租约的发生限于下列情形：（a）佃农开垦的（私人拥有的）荒地，并已将它开发为农用地。由此，从地主那里获得了对土地的田面永久所有权。（b）由佃衣进行的对土地的永久性改良……在将要变为沙地的地方建立水土保护设施……（c）……在劳动力稀缺而土地比较丰裕的地方，地主靠提供永久耕作（田面）的权利来吸引远处的佃农……（d）佃农以一次性支付的方式来获取永久耕作土地的权利……（e）农民在需要钱时，卖掉田底所有权，但保留对田面的耕作权，由于对土地的田面权与田底权是分离的，地主与佃农就都可以自由出售他们的权利，无需得到对方的应允。
在每一种情况下，佃农附着于土地的资产（如田面权）实质上都是永久性的。在永久租约及合约条件是有效的条件下，地主不能武断地提高“田底”租金（或利用其他方法）驱使佃农离开。然而，如果交易费用为零，永久租约就没有必要了：如果田底权与田面权说明得很清楚，且私有者在执行时没有成本，如果这些权力的转让可以无成本地进行，那末，这些权利在任何时候被转让都有一个相应的市场价格。因此，无需利用长期租约来保护佃农的不流动性投资，这一道理同样可用于说明附着于土地的其他资产。
相对较短的租期的选择
相对较长的租期的采用摒弃了短期租约所提供的某些成本优势。当佃农拥有的附着于土地的资产被用尽时，或当地主提供了所有的“永久性”资产时，相对较短的租期的选择可以减低执行合约条件及对这些条件进行再谈判的成本。
当一个合约形成时，缔约双方可能对彼此的可靠程度缺乏足够的了解。在规定的租期内，任何一方的违约都可能导致在执行过程中要付出更大的努力，或在租期中止日期以前通过诉诸法律及其他办法来废除合约——所有这些都需要支付某些成本。较短租期的选择则更有利于租佃关系的解除，从而减低这些成本。然而，正如在本节开始所注明的，租佃关系解除的频率远远低于短期租约，这表明大多数终止的租约都被更改重续了。我们获得的资料表明，由租金争议引起的租佃关系的解除频率很低。因而，我认为，短期租约的选择是一种比降低合约条件成本的安排更有利于合约再谈判的方式。
区分两种类型的合约再谈判（修正）是十分有用的，尽管有时这两者是相互关联的。在任何租佃合约中所规定的条款实质上都说明了两方面的情况：（a）资源使用或配置的状况是由合约双方共同议定的；（b）缔约各方的收入分配按合约进行。为了更有效地使用资源，通过再谈判来修正（a）可能会达成一个使各方受益的合约，即使合约各方受益较大，受损较小；然而要修正（b），必然会使一方受损。
考虑合约再谈判时，必然要进行资源再配置。下面让我们研究一下引起资源再配置的主要几种合约重议形式，如产品相对价格的变化要求转向不同的作物生产，创新会要求采用新的种子成新的耕作方法。由于在定额租约下，除土地改良和地主资产的维持外，佃农自行决定资源的使用，这种类型的再谈判主要限于分成合约，从原则上讲，既然缔约各方都期望从合约的修订中获益，因而再谈判在任何时候都有可能发生，租约的终止也就没有什么必要了。但每个人对市场的不同了解，可能使他们在选择如是否进行修订方面产生差异。相对短期的租约选择则是一种较为便利的方法，它允许在资源的再谈判失败时仍能实现资源的再配置。这些方面连同分成合约需要更为复杂的合约执行，这解释了为什么分成合约的期限一般短于定额租约的期限。
我们进一步研究一下使一方受益另一方受损的收入再分配的合约再谈判。它应用于类似的定额与分成合约，资源的配置也可能受到影响。例如，参与合约的资源的资产相对价格的变化，货币租金下发生的没有预期到的通货膨胀，或在初始合约中出现了决策失误——这些都要求重新修订租金率。由于初始分配条件一经修改，就必有受损方，也就是说，受益者在合约修订中不可能也不愿意对受损方提供全部补偿，租约的终止（并选择一个合适的短期租约）是必要的。不过，如果交易费用为零（即使没有预计到的任何事情发生），这样做也没有必要。如果不存在交易费用，合约的设计允许租金的支付发生暂时的变化。在任何租期内，收入分配自始至终都是不变的。
小结
每一次交易都涉及一个合约，在市场上所进行的交易都会在缔约各方之间产生产权的全部或部分转让，这些转让可以通过许多不同的合约安排来进行。
一连几代的经济学家和土地租佃专家都试图排列出不同租约安排下的资源使用的相对效率，但他们的研究都没有明确论及其间所包含的产权制度。在许多实例中，各种租金合约的特征也没有得到细致的检验。只要产权是排他的和可转让的，不同的合约安排并不意味着不同的资源配置效率，我们上面所展示的租金合约特征也证实了这一论述。
我在本文已提出了这样的问题。为什么在同样的私有产权制度下会选择不同的合约安排？为了回答这个问题，我引入了交易费用和风险，试图建立一个选择－理论方法来解释在农业中观察到的合约行为，不过由此引出的问题可能比已经回答的问题更多。我无法将支离破碎的分析整合成一个规范的理论：涉及交易费用和风险的选择理论中的问题仍是难以对付的。
虽然交易费用或风险的存在可能导致不同的资源使用集约度，但正如我们在本文开始所谈到的，从我们所获得的资料来看，它并没有揭示出在私有产权条件下，各种租约安排的农作集约度有明显差别。其理由如下：迄今为止，考察过的主要租佃安排有所有者自种、工资合约、定额租约和分成合约。对于这些安排，经济理论暗含着，即便存在交易费用，它们也有一种对资源使用的相同边际等式的倾向。为求得一个明显的边际不相等倾向，交易费用必须高至比如只能采取一次付清的形式，或高到无法确定资源单位的数量及它们的价格。然而，一次付清合约，在亚洲农业中不是很重要的，因此可以忽略不计。而交易费用及风险的影响主要表现在观察到的合约安排选择中，其次是风险金在缔约方之间分配。
我们还有意避开了其他一些问题，不过下列问题仍是比较重要的。第一，就风险规避而言，一个更为一般的分析应包括所有的风险选择，而不单单是合约选择。如果不包括交易费用，分析就不是太困难。第二，就交易费用而言，一般性的分析应能推导出一些明确的、较为合适的交易费用函数，这一步对包括交易成本的一般均衡模型的扩展是十分必要的。
我还隐含地避开了其他一些问题，特别是，把立法机构的法律实施水平视为当然。人们可能要问：如果政府执行的努力程度发生变化，对于合约的选择会出现什么情况？在什么程度上这些努力与帕累托最优条件相一致？一套什么样的法律制度是与市场运作相适应的？在这些问题没有予以解答以前，在存在交易费用的情况下，确定效率的条件就不是很清楚的。
在生产中，成本的最小化不仅要求满足一系列完全相同的边际等式，而且还要达成最低成本生产方式的选择。在交易中，一个有关的考虑就是可选择的合约安排的成本。对此我已花一些篇幅讨论了，一个可能的想法是，作为一种成本约束，当其他情况相同时，如果选择了最低交易费用的安排，可以实现效率。不过，交易费用也取决于各种可选择的法律安排。例如，法律实施效率的变化，或法院变得**都将影响市场中的交易费用。在现存的法律制度下，我试图解释可观察到的合约安排，但是至此我已忽略了法律制度的选择与发展，有交易费用时的帕累托条件也不清楚。
我也还没有揭示与不同产权约束相关的合约行为，对产权转让的各种限制以及一些削弱所有者从资源中获取收益的资源所有权的方式，都将影响租约安排及资源配置。我在以后几章中将分析一个重要的约束，即法律限制对土地所有者从年收成中获取最大租金收入的限制。
张五常
从上面的分析中我们可以衍生出有关交易费用与风险规避的两个含义：第一是我已论述的，分成租金的交易费用要高于定额租金的交易费用。将经验论证先搁置一边，中国的可观察到的合约安排表明，它们所广泛应用的免责条款的交易费用要高于分成合约中的免责条款所支付的交易费用。其理由是范围广泛的免责条款要比分成合约时人们的对分散风险进行更多形式的选择。然而，仅有一种免责条款是可以观察得到的，因而，合约选择的范围受到交易费用的制约。第二，正如我们在前面已注明的，有证据表明，由于将额外的风险负担强加给了地主，分成租金要略高于固定租金。我推断，如果免责条款的采用使佃农收入的变化减至零，在分成合约下地主的收入就会较高。如此设想下去，我们会发现，在现实世界中有一种隐含在工资合约中的免责条款。
我们所获得的关于在不同合约下的免责条款采用的频率的资料并没有驳倒我们的论点。根据南京大学1935年对中国四个省的调查表明，免责条款（如样本a，c）的采用在实物（定额）积约中约占83％，在货币（定额）租约中占63％，而在分成合约中则没有这类条款。在实物租约中的采用率要高于货币积约，这正是我们所期望的。在收成普遍很差时，农产品的市场价格会提高，货币租金下的佃农收入从价格提高中所获得的补偿要高于实物租金下的类似补偿额。因而，免责条款对于佃农而言并不很受欢迎。
市场上免责条款的存在表明，在其他条件相同的情况下，定额租约的选用率要高于分成合约。土地改革以前，在除中国以外的东南亚地区，免责条款并不普遍。不过，存在一些与分成合约相关的对最低租金与最低工资的保证。如果可以获得更多的资料，对这类保证也可以应用已表明的选择理论方法来进行分析。不同的市场与实际状况部分地解释了东南亚地区分成合约的采用率要高于中国的原因。事实上，法国分益佃耕制下的农民，中国的与定额租金相关联的免责条款，其他地区与分成合约相联系的最低保证，这些都是一些介于纯定额租金与纯分成租约间的中间性安排的市场实践。它们中的每一种都具有不同的风险分配与交易费用，因而，扩大了合约选择的范围。为什么这些中间性安排在不同的市场条件下会有所不同呢？这正是我们力求要回答的问题。
转向中国分成合约中的样本合约，我们发现，由于对佃农投入和所种植的农作物的附加规定，它们的规定比固定租约下更为复杂：
样本d——对所有农作物规定了统一分成率的分成合约（山东省）：
佃农A同意为地主B耕作若干亩土地，在此我们约定佃农A提供了若干头水牛，若干个人力，佃农每年必须耕种一茬小麦、三茬玉米和两茬大豆，肥料费以某一比例分摊，所有作物的收成也以某一比例分配，租约只要到秋收就中止。
样本e——分成率不同的分成合约（河南省）：
（土地规模与非土地投入的规定）……我们这里约定小麦产量以二八分成，小米、黄豆、芝麻、绿豆都以三七分成，棉花、红薯对半分成……谷草、豆茎、芝麻茎以三七分成。
样本f——一些产品不参与分享的分成合约（河南省）：
佃农A自愿提供若干人力、若干头水牛和驴……以及所有的耕作设备……明确约定主要的作物种子由地主提供，少量的作物种子由佃农提供，所有作物的收成都必须在干燥、弄干净后平分……但稻草全部留给佃农的水牛吃，遗落物归地主的土壤……肥料费全部由双方均摊，所有的碾磨设备和居处由地主提供，佃农自行修缮使用，这些资产在租约期满时应归还地主。
关于分成合约，有几点应该注意。第一，对佃农投入及作物种植的明文规定已暗含在分成租佃理论之中。然而，论据表明，仅有实物产量是可以检查的，地主通过与邻近农场或过去经验的比较，可以裁决合约条款是否已经完成：
不在地主派出代理人或亲自去地里估算产量，佃农交纳的份额就是基于这一估算。这些人的估产经验十分丰富，能使估产量接近于真实产量……佃农在分配之前通常会巧妙地隐藏部分脱粒粮来欺骗地主，他们也会向地主交一些劣质食物。另一方面，地主或他的代理人也经常使估产过高。代理人去收租时，佃农不得不周到招待，即经常给予贿赂，以便来年能继续耕种土地。
这一引证可能言过其实了。一个具备专门知识的边际佃农，其产量高于边际佃户，他可能隐藏了尽可能多的归于专门技能的租金，同时又能保住他的租佃权。代理人可能会以贿赂方式从地主和佃农那里收集到比其他竞争性代理人更高的执行成本。然而，这证实了我所提出的分成合约下的交易费用高于定额租金下的交易费用的观点。
分成合约的第二个特征是由于它对缔约双方的资源权利的准确而又复杂的描述，从而表明为了实现有效地利用资源投资投入的分担可以按租金率进行调整。这一点与我们前文所得出的结论相一致：地主可能要求佃农对土地进行更多的投资，同时向佃农征收较低的租金率。地主也可能对土地自行投资，同时向佃农征收较高的租金率。如果投资能实现较高的年租金，它就会被以一种形式或另一种形式作出。
分成合约的第三个特征是在同一合约中对不同的作物征收的租金率不同（见样本e）。正如分成租佃理论所阐明的，租金率取决于佃农的投入成本及土地的相对肥沃程度。既然不同的作物一般要求佃农对土地投入的比例有所不同，因而在同一合约中对不同作物的分成率也应有所不同。对不同作物的任何一组不同的租金率，也可以用一个对所有作物是统一的租金率来表示（加权时间平均），因而得出一个相同的租金报酬现值。选取一个统一的租金率看来更为便利。然而，如果佃农在任何收成较坏的年份都将面临租佃关系的解除，那末，对所有作物在不同季节规定一个统一的租金率，可能会导致租佃关系解除时进行有效的争论或再谈判。我们发现，在分成租中的具体期限常常使用一个统一的租金率，而且，当使用多重租金率时，对同一季节所收获的不同作物则常常使用一个统一的租金率（见合约样本e）。
我们可以通过引述两位学者对中国的佃农耕作提出的批评对分成合约的特征作一个概括：
在分成租佃制下，每次收获后的产量都要依照某一共同规定的比率在地主与佃农之间分成．除用于农作的部分土地外，要求佃农耕作几乎所有指定的土地来从事农作物的生产，有时，甚至要求佃农配备农耕设备及支付其他费用，地主和佃农共同决定用于每种作物的面积……除此以外，地主唯一实施的管理局限于土地资产的持久改良，最后这一特征与定额租约相同。
租约的期限
对中国（1934年）8省93个地区的调查所表明的租期分布如下：无定期的佃农合约占29％（即没有规定期限，通常每次收获后便中止），租期为一年的占25％，租期为3—10年的占27％，租期为10－12年的占8％，永佃制占11％。有两点是要予以说明的：第一，对租期的规定仅意味着，只要合约条款为各方所遵循，租佃关系就不得中止，租期的规定并没有禁止双方在租期内进行再谈判。第二，短期租约的采用率是用于说明租佃的周转率的，应该指出的是，租约的中止不同于租佃关系的解除，我们所获得的资料表明解除租佃关系的频率并不高。
在土地租佃的文献中，有两种观点是常用来支持所谓的低于10年租期的租约是无效率的说法的。一种观点认为，短期租约对佃农施加了不安全感，由此削弱了他在农场上劳动的积极性，尽管佃农不希望有不安全感，但不安全感可能会对农业生产提供一种动力。另一种观点认为，短期租约抑制了对土地的投资，但这一观点被佃农农场的每英亩收成不低于所有者农场的每英亩收成的事实所驳倒。在中国还没有任何证据表明，租佃制下的劳动生产率会因租约的期限而变化。
从定义上讲，对每种私有资源的权利是可以转让的和可以排他性地说明的，对土地及其他资产进行投资的权利也不例外。在一个租约形成时，参加租约的资源所有者可以自由地接受或反对协议的合约条件，租期的选择也不例外。因此，这里的相关问题并不是短期合约是否有效，而是为什么选择了不同租期的问题。
在一个不为交易费用和风险所困扰的世界，对私人投资所创造的收入的权利可以得到无成本的保障和转让，合约规定的变动也可以在任何时候进行无成本的谈判。这样，租期就变得无关紧要了，租期的明文规定也变得多余了——我认为，在包括了交易费用以后，就会选择那些成本最小化的租期。为此，最便利的是要区分长期租约与短期租约的成本优势。
相对较长租期的选择
选择一个相对较长的积约期限是为了减少佃农转让（交易）附着于土地资产的成本。资本财产的物理特性不同，在租佃关系解除时包含的移动成本也不同。如在租约解除时，由佃农所有的用于碾粮的水牛就比他进行的水利灌溉改良易于移动。当然，地主可能已在水利灌溉方面进行了投资，他也可能购买了佃农进行的全部投资改良。但如果附着于土地的资产由佃农所有，则在租佃关系解除时就会发生争议。这样，一个租期比较长的合约就会成为更令人满意的选择。
然而，移动物质资产的成本不一定是要考虑的相关成本，佃农对其承担的投资的产权可能以市场价格转让给第三方或给地主。问题是这一价格可能由于交易费用的缘故而不存在或可能在短期内无法获得。仅需指出的一点是，对一种使用过的资产的贴现值的估算是有成本的，地主可能选择新的佃农，而不允许任何一方来购买资产以接手合约。此外，市场上还存在其他信息问题，因而，一个适当长的租期可以减少争议，并能降低转让产权的预期成本。然而，它可能只有在以牺牲一些短期租约的成本优势下才能作出。
前面的讨论可从对中国永久租约的考察中得到支持：
在永久租约下，地主拥有对土地的（田面）权，佃农拥有对田底的权利……这两种权利是分离的。永久租约的发生限于下列情形：（a）佃农开垦的（私人拥有的）荒地，并已将它开发为农用地。由此，从地主那里获得了对土地的田面永久所有权。（b）由佃衣进行的对土地的永久性改良……在将要变为沙地的地方建立水土保护设施……（c）……在劳动力稀缺而土地比较丰裕的地方，地主靠提供永久耕作（田面）的权利来吸引远处的佃农……（d）佃农以一次性支付的方式来获取永久耕作土地的权利……（e）农民在需要钱时，卖掉田底所有权，但保留对田面的耕作权，由于对土地的田面权与田底权是分离的，地主与佃农就都可以自由出售他们的权利，无需得到对方的应允。
在每一种情况下，佃农附着于土地的资产（如田面权）实质上都是永久性的。在永久租约及合约条件是有效的条件下，地主不能武断地提高“田底”租金（或利用其他方法）驱使佃农离开。然而，如果交易费用为零，永久租约就没有必要了：如果田底权与田面权说明得很清楚，且私有者在执行时没有成本，如果这些权力的转让可以无成本地进行，那末，这些权利在任何时候被转让都有一个相应的市场价格。因此，无需利用长期租约来保护佃农的不流动性投资，这一道理同样可用于说明附着于土地的其他资产。
相对较短的租期的选择
相对较长的租期的采用摒弃了短期租约所提供的某些成本优势。当佃农拥有的附着于土地的资产被用尽时，或当地主提供了所有的“永久性”资产时，相对较短的租期的选择可以减低执行合约条件及对这些条件进行再谈判的成本。
当一个合约形成时，缔约双方可能对彼此的可靠程度缺乏足够的了解。在规定的租期内，任何一方的违约都可能导致在执行过程中要付出更大的努力，或在租期中止日期以前通过诉诸法律及其他办法来废除合约——所有这些都需要支付某些成本。较短租期的选择则更有利于租佃关系的解除，从而减低这些成本。然而，正如在本节开始所注明的，租佃关系解除的频率远远低于短期租约，这表明大多数终止的租约都被更改重续了。我们获得的资料表明，由租金争议引起的租佃关系的解除频率很低。因而，我认为，短期租约的选择是一种比降低合约条件成本的安排更有利于合约再谈判的方式。
区分两种类型的合约再谈判（修正）是十分有用的，尽管有时这两者是相互关联的。在任何租佃合约中所规定的条款实质上都说明了两方面的情况：（a）资源使用或配置的状况是由合约双方共同议定的；（b）缔约各方的收入分配按合约进行。为了更有效地使用资源，通过再谈判来修正（a）可能会达成一个使各方受益的合约，即使合约各方受益较大，受损较小；然而要修正（b），必然会使一方受损。
考虑合约再谈判时，必然要进行资源再配置。下面让我们研究一下引起资源再配置的主要几种合约重议形式，如产品相对价格的变化要求转向不同的作物生产，创新会要求采用新的种子成新的耕作方法。由于在定额租约下，除土地改良和地主资产的维持外，佃农自行决定资源的使用，这种类型的再谈判主要限于分成合约，从原则上讲，既然缔约各方都期望从合约的修订中获益，因而再谈判在任何时候都有可能发生，租约的终止也就没有什么必要了。但每个人对市场的不同了解，可能使他们在选择如是否进行修订方面产生差异。相对短期的租约选择则是一种较为便利的方法，它允许在资源的再谈判失败时仍能实现资源的再配置。这些方面连同分成合约需要更为复杂的合约执行，这解释了为什么分成合约的期限一般短于定额租约的期限。
我们进一步研究一下使一方受益另一方受损的收入再分配的合约再谈判。它应用于类似的定额与分成合约，资源的配置也可能受到影响。例如，参与合约的资源的资产相对价格的变化，货币租金下发生的没有预期到的通货膨胀，或在初始合约中出现了决策失误——这些都要求重新修订租金率。由于初始分配条件一经修改，就必有受损方，也就是说，受益者在合约修订中不可能也不愿意对受损方提供全部补偿，租约的终止（并选择一个合适的短期租约）是必要的。不过，如果交易费用为零（即使没有预计到的任何事情发生），这样做也没有必要。如果不存在交易费用，合约的设计允许租金的支付发生暂时的变化。在任何租期内，收入分配自始至终都是不变的。
小结
每一次交易都涉及一个合约，在市场上所进行的交易都会在缔约各方之间产生产权的全部或部分转让，这些转让可以通过许多不同的合约安排来进行。
一连几代的经济学家和土地租佃专家都试图排列出不同租约安排下的资源使用的相对效率，但他们的研究都没有明确论及其间所包含的产权制度。在许多实例中，各种租金合约的特征也没有得到细致的检验。只要产权是排他的和可转让的，不同的合约安排并不意味着不同的资源配置效率，我们上面所展示的租金合约特征也证实了这一论述。
我在本文已提出了这样的问题。为什么在同样的私有产权制度下会选择不同的合约安排？为了回答这个问题，我引入了交易费用和风险，试图建立一个选择－理论方法来解释在农业中观察到的合约行为，不过由此引出的问题可能比已经回答的问题更多。我无法将支离破碎的分析整合成一个规范的理论：涉及交易费用和风险的选择理论中的问题仍是难以对付的。
虽然交易费用或风险的存在可能导致不同的资源使用集约度，但正如我们在本文开始所谈到的，从我们所获得的资料来看，它并没有揭示出在私有产权条件下，各种租约安排的农作集约度有明显差别。其理由如下：迄今为止，考察过的主要租佃安排有所有者自种、工资合约、定额租约和分成合约。对于这些安排，经济理论暗含着，即便存在交易费用，它们也有一种对资源使用的相同边际等式的倾向。为求得一个明显的边际不相等倾向，交易费用必须高至比如只能采取一次付清的形式，或高到无法确定资源单位的数量及它们的价格。然而，一次付清合约，在亚洲农业中不是很重要的，因此可以忽略不计。而交易费用及风险的影响主要表现在观察到的合约安排选择中，其次是风险金在缔约方之间分配。
我们还有意避开了其他一些问题，不过下列问题仍是比较重要的。第一，就风险规避而言，一个更为一般的分析应包括所有的风险选择，而不单单是合约选择。如果不包括交易费用，分析就不是太困难。第二，就交易费用而言，一般性的分析应能推导出一些明确的、较为合适的交易费用函数，这一步对包括交易成本的一般均衡模型的扩展是十分必要的。
我还隐含地避开了其他一些问题，特别是，把立法机构的法律实施水平视为当然。人们可能要问：如果政府执行的努力程度发生变化，对于合约的选择会出现什么情况？在什么程度上这些努力与帕累托最优条件相一致？一套什么样的法律制度是与市场运作相适应的？在这些问题没有予以解答以前，在存在交易费用的情况下，确定效率的条件就不是很清楚的。
在生产中，成本的最小化不仅要求满足一系列完全相同的边际等式，而且还要达成最低成本生产方式的选择。在交易中，一个有关的考虑就是可选择的合约安排的成本。对此我已花一些篇幅讨论了，一个可能的想法是，作为一种成本约束，当其他情况相同时，如果选择了最低交易费用的安排，可以实现效率。不过，交易费用也取决于各种可选择的法律安排。例如，法律实施效率的变化，或法院变得**都将影响市场中的交易费用。在现存的法律制度下，我试图解释可观察到的合约安排，但是至此我已忽略了法律制度的选择与发展，有交易费用时的帕累托条件也不清楚。
我也还没有揭示与不同产权约束相关的合约行为，对产权转让的各种限制以及一些削弱所有者从资源中获取收益的资源所有权的方式，都将影响租约安排及资源配置。我在以后几章中将分析一个重要的约束，即法律限制对土地所有者从年收成中获取最大租金收入的限制。
张五常